Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası 2026: Hisseli Tarlada Ortak Satmıyorsa Ne Yapılır?

Miras kalan bir tarla, kardeşler arasında hisseli. Biri satmak istiyor, biri "babamdan kalan yer satmam" diyor, üçüncüsü telefonlara çıkmıyor. Hisseli tapuda en sık yaşanan durum bu.

Bu düğümün kanuni çözümü ortaklığın giderilmesi davası, eski adıyla izale-i şuyu. Hissedarlardan sadece biri bile bu davayı açabilir ve diğerleri istemese de ortaklık sona erer.

Bu yazıda davanın nasıl işlediğini, tarla ve arsada mahkemenin nasıl karar verdiğini, 2026 masraflarını ve davaya gitmeden çözüm yollarını anlatıyoruz.

Ortaklığın giderilmesi nedir, kimler açabilir?

Ortaklığın giderilmesi, ortak mülkiyetteki bir yerin ya bölünerek herkese kendi parçasının verilmesi ya da satılıp parasının hisseler oranında paylaştırılmasıdır.

• Kim açar? Hissedarlardan herhangi biri, hissesi ne kadar küçük olursa olsun.

• Kime karşı? Diğer tüm hissedarlara. Hissedarlardan biri vefat etmişse onun mirasçıları da davaya dahil edilir.

• Hangi mahkeme? Yerin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi.

Önce arabulucuya gitmek zorunlu

1 Eylül 2023'ten beri ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu. Arabuluculuk yapılmadan açılan dava usulden reddedilir.

• Arabulucu atandıktan sonra görüşmeler 3 hafta içinde biter, gerekirse 1 hafta uzatılır.

• Anlaşma olursa tutanak, sulh hukuk mahkemesinden "icra edilebilirlik şerhi" alınarak doğrudan tapuya işlenebilir. Dava açmaya gerek kalmaz.

• Anlaşma olmazsa arabulucunun verdiği son tutanakla dava açılır.

• İlk toplantıya geçerli bir sebep olmadan katılmayan taraf, davayı kazansa bile yargılama giderlerinin tamamını ödemek zorunda kalır.

Aynen taksim mi, satış mı?

Mahkeme önce yerin hissedarlar arasında bölünüp bölünemeyeceğine bakar. Buna aynen taksim denir. Bölünemiyorsa ya da bölünmek yerin değerini ciddi düşürüyorsa satış kararı verir.

Tarlada mahkeme il ya da ilçe tarım müdürlüğünden görüş ister. Müdürlüğün "bölünemez" görüşü, satış kararının en sık sebebidir. Bu yüzden hisseli tarla davalarının büyük çoğunluğu satışla biter. Tarlada bölünme sınırlarını İfraz ve Tevhid Nedir? yazımızda anlattık.

İhale süreci ve masraflar

Satış kararından sonra ne olur?

1. Değer tespiti: Satış memuru yerin değerini (muhammen bedel) belirler. Bu değere 7 gün içinde itiraz edilebilir.

2. E-ihale: Satış, UYAP E-Satış Portalı üzerinden internette yapılır. Teklif vermek için muhammen bedelin %10'u teminat olarak yatırılır.

3. Hissedarlara öncelik: Yerin tamamı mirasçılara aitse, son değişiklikle ilk artırma sadece mirasçılar arasında yapılır. Teklifin muhammen bedelin tamamını karşılaması gerekir; olmazsa ihale herkese açılır.

4. Paranın dağıtılması: Satış bedelinden masraflar düşülür, kalan para hisseler oranında paylaştırılır.

Bu satış cebri ihale sayıldığı için hissedarlar önalım (şufa) hakkını kullanamaz. Yeri ailede tutmak isteyen, ihaleye katılıp teklif vermelidir.

2026 masrafları

Bu davada kazanan ya da kaybeden olmaz. Bu yüzden yargılama giderleri ve vekalet ücreti, hissedarlar arasında hisseleri oranında paylaştırılır. Arabuluculukta anlaşma olmazsa, Adalet Bakanlığı'nın ödediği iki saatlik arabulucu ücreti de yargılama giderine eklenir.

Davanın süresi, hissedar sayısına ve tebligatların ne kadar sürdüğüne göre aylar, bazı durumlarda yıllar alabilir. Yurt dışında ya da adresi bilinmeyen hissedar varsa süre uzar.

Davaya gitmeden çözüm yolları

Dava hem masraflı hem uzun. İhaleye çıkan yer çoğu zaman piyasa değerinin altında satılır. Bu yüzden önce şu yolları dene:

• Hisseni ortaklara sat: Satmak istemeyen ortak, senin hisseni almaya istekli olabilir. Böylece yer ailede kalır.

• Hisseni dışarıya sat: Hisseli tapuda kendi hisseni satabilirsin. Ancak diğer ortakların önalım (şufa) hakkı vardır; ayrıntılar için Şufa hakkı nedir? yazımıza bak.

• Birlikte satış: Tüm ortaklar anlaşıp yeri tek parça halinde piyasada satarsa, ihaleye göre genelde daha yüksek fiyat alınır.

• Arabulucuda anlaş: Zorunlu arabuluculuk görüşmesi, tarafsız biri eşliğinde masaya oturmak için iyi bir fırsat.

Hisseli tapuyu tek tapuya çevirme yolları için Hisseli arsalarınızı tek tapuya çevirin yazımıza da bakabilirsin.

Sonuç

Hisseli bir yerde ortaklardan biri satmaya yanaşmıyorsa çözüm ortaklığın giderilmesi davasıdır. Önce zorunlu arabulucuya gidilir, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Tarlada mahkeme çoğu zaman satış kararı verir ve yer e-ihaleyle satılır.

Dava açmadan önce ortaklarla anlaşmayı dene; birlikte satış genelde herkese daha çok kazandırır. Davaya karar verdiysen bir avukatla çalışmanı öneririz. Hisseli ya da tek tapulu yerini satmak istersen ilanını Alihanlaarsa'da verebilirsin.