Hisseli arsa larınızı tarla lalarınızı tek tapuya çevirin

Evet, bazı durumlarda hisseli tapu tek tapu haline gelebilir. Eğer taşınmaz üzerindeki bütün hisseler tek bir kişi tarafından satın alınır veya devralınırsa, payların tamamı aynı kişide toplanabilir. Böylece taşınmaz artık birden fazla hissedar yerine tek malik adına kayıtlı hale gelir. Bu işlem, arsanın bölünmesinden farklıdır. Burada mevcut parsel aynı kalır; değişen esas olarak malik yapısıdır. Türk Medeni Kanunu'na göre her paydaş kendi payı üzerinde malik haklarına sahiptir ve pay devredilebilir.

Hisseli bir arsanın tek kişi adına geçmesinin en temel yolu, diğer hissedarların paylarının bir kişide toplanmasıdır. Örneğin dört hissedarlı bir taşınmazda bir hissedar diğer üç kişinin hisselerini satın alırsa taşınmazın tamamı o kişiye ait hale gelebilir. Ancak “tek tapu” ile kastedilen her hissedara ayrı bir parsel verilmesi ise bu farklı bir işlemdir ve taşınmazın ifraz ve taksim şartlarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Hayır. Tapuda belirli bir hisse oranına sahip olmak, arazinin belirli bir bölümünün otomatik olarak o hissedara ait olduğu anlamına gelmez. Paylı mülkiyette hissedarlar fiziksel olarak bölünmemiş taşınmazın tamamı üzerinde belirli oranlarda hak sahibidir. TKGM uygulamalarında da ifrazen taksim yapılmadıkça zeminde hisse ayrımı yapılarak müstakil bir bölüm oluşturulamayacağı belirtilmektedir.

Bazı taşınmazlarda mümkündür, ancak her hisseli arsa bölünemez. Bir parselin iki veya daha fazla parsele ayrılması “ifraz” olarak adlandırılır. İfrazın yapılabilmesi için taşınmazın imar planı, parsel büyüklüğü, kullanım niteliği ve ilgili idarenin şartları değerlendirilir. TKGM, ifraz işlemlerinde imar planı ve plan notları ile ilgili idare kararlarının dikkate alınması gerektiğini belirtmektedir.

Hayır. Hissedarların kendi aralarında anlaşması önemli olsa da taşınmazın teknik ve mevzuata ilişkin şartları da uygun olmalıdır. Tarafların “araziyi kendi aramızda böldük” şeklinde anlaşması tek başına yeni bağımsız parseller oluşturmaz. Resmî olarak ayrı parseller oluşturulabilmesi için gerekli ifraz işlemlerinin yapılması ve işlemin tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

Her zaman değil. Tarım arazilerinde bölünme işlemleri yalnızca imar kurallarına değil, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamındaki sınırlamalara da tabi olabilir. Tarım arazisinin niteliğine, büyüklüğüne ve bulunduğu bölgeye göre belirlenen asgari arazi büyüklükleri nedeniyle bazı parsellerin daha küçük parçalara ayrılması mümkün olmayabilir. Bu nedenle özellikle tarla niteliğindeki taşınmazlarda ifraz ihtimali ayrıca kontrol edilmelidir.

Hissedarlar anlaşamıyorsa paydaşlardan biri paylı mülkiyetin sona erdirilmesini talep edebilir. Türk Medeni Kanunu'nda paydaşların, belirli istisnalar dışında, paylaşmayı talep edebileceği düzenlenmiştir. Uyuşmazlık halinde taşınmazın şartları uygunsa aynen bölüşme; bölünmesi uygun değilse satış yoluyla paylaşma gündeme gelebilir. Bu süreç her taşınmazda aynı şekilde sonuçlanmaz.

Hayır. Ortaklığın giderilmesi süreci taşınmazın mutlaka tek bir hissedar adına geçeceği anlamına gelmez. Taşınmaz uygun şartlara sahipse aynen bölünmesi değerlendirilebilir; bölünmesi mümkün veya uygun değilse satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi söz konusu olabilir. Bu nedenle “davayı açan kişi arsayı tek tapu olarak üzerine alır” şeklinde genel bir kabul doğru değildir.

Genel olarak paydaş kendi payını devredebilir. Ancak paylı mülkiyetteki bir taşınmaz hissesinin üçüncü bir kişiye satılması halinde diğer paydaşların kanundan doğan önalım hakkı gündeme gelebilir. Bu nedenle hisseli arsa satın alırken yalnızca satıcıyla yapılan anlaşmaya değil, diğer hissedarların durumu ve tapudaki mevcut kayıtlar da dikkate alınmalıdır.

Öncelikle neyin amaçlandığı belirlenmelidir. Amaç bütün hisselerin tek kişide toplanmasıysa hisselerin devredilebilirliği ve tapu kayıtları incelenir. Amaç arsayı bölerek ayrı tapular oluşturmaksa ifraz şartlarının araştırılması gerekir. Bu değerlendirmede tapu kaydı, ada-parsel bilgileri, taşınmazın niteliği, imar planı ve plan notları, parsel büyüklüğü, tarım arazisi olup olmadığı ve ilgili kurumların uygulamaları birlikte incelenmelidir. TKGM'nin Parsel Sorgu sistemi ada, parsel ve konum gibi temel bilgilerin kontrolü için kullanılabilir.

Hisseli tapu tek başına “kötü yatırım” anlamına gelmez. Ancak müstakil tapulu bir taşınmaza göre diğer hissedarların hakları, kullanım şekli, olası önalım hakkı ve gelecekte bölünme imkanları gibi daha fazla konunun değerlendirilmesi gerekir. Özellikle “bu hisse şu bölüme denk geliyor” veya “ileride kesin tek tapu olacak” şeklindeki ifadeler yalnızca sözlü bilgiye dayanılarak kabul edilmemelidir. Tapu, imar ve parsel durumu üzerinden doğrulama yapılması daha sağlıklı olacaktır.

İlk adım taşınmazın güncel tapu kaydını ve hissedar yapısını incelemektir. Ardından hedefin bütün hisseleri tek kişide toplamak mı yoksa taşınmazı bölerek bağımsız parseller oluşturmak mı olduğu belirlenmelidir. İfraz düşünülüyorsa taşınmazın bulunduğu yerdeki imar şartları, plan notları ve gerekiyorsa tarım arazilerine ilişkin sınırlamalar kontrol edilmelidir. Böylece işlem başlamadan önce taşınmazın tek tapu veya ayrı tapulara dönüşme ihtimali daha sağlıklı değerlendirilebilir.

Bu SSS bölümü hazırlanırken Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) uygulamaları, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet ve paylaşmaya ilişkin hükümleri ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu esas alınmıştır. Her taşınmazın imar, tapu ve hukuki durumu farklı olabileceğinden, bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır.