Hacizli veya İpotekli Arsa Alınır mı? 2026 Tapudaki Şerhler ve Güvenli Alım Rehberi

Beğendiğin arsanın fiyatı piyasanın altında ve satıcı "tapuda küçük bir haciz var, hallederiz" diyor. Ya da tarlanın üzerinde bankaya ait bir ipotek görünüyor. Bu yerleri almak mümkün, ama doğru sırayla yapılmazsa paranı da yerini de kaybedebilirsin.

Tapu kaydında yerin sahibinden başka bilgiler de yazılıdır:

• Şerhler: Haciz, ihtiyati tedbir, satış vaadi, kira gibi kişisel haklar.

• Beyanlar: Büyük ova, sit alanı, kaçak yapı gibi bilgilendirici kayıtlar.

• Rehinler: İpotek gibi bir borcun teminatı olarak verilmiş haklar.

Bu yazıda en sık karşılaşılan kayıtların ne anlama geldiğini ve şerhli bir yeri güvenle nasıl alacağını anlatıyoruz.

Tapudaki kayıtlar ne anlama gelir?

Kayıt

Ne demek?

Satışa etkisi

Haciz

Satıcının borcu için icra dairesi ya da vergi dairesi yere el koymuş.

Satış haczi kaldırmaz; haciz yeni sahibe geçer ve yer icrayla satılabilir. Bazı hacizlerde tapu devri hiç yapmaz.

İpotek

Yer, bir borç (genelde banka kredisi) için teminat verilmiş.

Yer satılabilir ama ipotek yeni sahibe geçer. Borç ödenmezse banka yeri satışa çıkarabilir.

İhtiyati tedbir

Bir dava sürüyor ve mahkeme yerin el değiştirmesini engellemiş.

Tedbir kaldırılmadan devir çoğu zaman yapılamaz.

Satış vaadi şerhi

Yer daha önce noterde başkasına satış vaadiyle bağlanmış.

O kişinin hakkı sana karşı da geçerli olur.

Kira şerhi

Yer uzun süreli kiraya verilmiş (örneğin GES şirketine).

Kiracı süre bitene kadar yerde kalır.

Satış vaadi şerhini Arsa Alırken Kapora Verilir mi?, GES kira şerhini Tarlaya GES Kurulur mu? yazılarımızda anlattık.

Hacizli ya da ipotekli yer nasıl güvenle alınır?

Altın kural: Şerh kalkmadan ya da tapuda aynı anda kalkmadan paranın tamamını ödeme.

Hacizli yer

1. Borç tutarını öğren: İcra dosya numarasını satıcıdan al. İcra dairesinden dosyanın güncel borcunu (faiz ve masraflar dahil) yazılı olarak öğren.

2. Borcu doğrudan dosyaya öde: Satış bedelinin borç kadarını satıcıya değil, doğrudan icra dosyasına yatır.

3. Fek yazısını bekle: İcra dairesi haczin kaldırıldığını tapuya yazıyla bildirir (haciz fekki).

4. Tapu kaydını kontrol et: Haczin gerçekten silindiğini güncel tapu kaydında gör. "Ödedik" sözüne güvenme.

5. Kalan bedeli tapuda öde: Devir sırasında kalan parayı satıcıya ver.

Birden fazla haciz varsa her biri için aynı işlem yapılır. Borçların toplamı satış bedeline yakınsa bu alımdan uzak dur.

İpotekli yer

1. Bankadan kalan borcu öğren: Satıcıyla birlikte bankaya gidip ipotekli borcun kapama tutarını yazılı al.

2. Borcu bankaya öde: Bu tutarı doğrudan bankaya yatır.

3. İpoteğin kaldırılması: Banka, ipoteğin kaldırılması (fek) için tapuya başvurur. Bazı bankalar bunu aynı gün tapuda yapar.

4. Devri ipotek kalktıktan sonra yap.

Kendi kredinle alıyorsan, bankan bu süreci senin bankanla birlikte yönetebilir. Arsaya kredi çekilir mi? yazımızda kredi şartlarını anlattık.

Tapu kaydını nasıl kontrol edersin?

Tapudaki şerh, beyan ve ipotekleri sadece tapu sahibi (ya da vekili) e-Devlet'te ve Web Tapu'da görebilir. Alıcı olarak:

• Satıcıdan, senin yanında e-Devlet'e girip "Tapu Bilgileri Sorgulama" ekranındaki Şerh / Beyan / İrtifak ve Rehin sekmelerini göstermesini iste.

• Bu kontrolü kapora vermeden önce ve tapu randevusundan hemen önce iki kez yap. Arada yeni bir haciz gelmiş olabilir.

• Tapu memuru, devir sırasında kayıttaki şerhleri okuyacaktır. Okunan bir şerhi kabul etmiyorsan imza atma.

Gizli riskler

• Hisseli yerlerde başka hissedarın haczi: Ortaklardan birinin borcu yüzünden onun hissesine haciz konabilir. Bu hisse icrayla satılırsa yeni bir ortak gelir. Hisseli yerlerin riskleri için Hisseli tarla alınır mı? yazımıza bak.

• Vergi borcu: Vergi dairesinin koyduğu hacizler devri tamamen engelleyebilir.

• Sonradan gelen haciz: Kapora verdiğin günle tapu günü arasında satıcının yerine yeni haciz gelebilir. Bunu engellemenin yolu noterde satış vaadi yapıp tapuya şerh ettirmektir.

• İcradan alım: Hacizli yer icra ihalesine çıktıysa farklı kurallar geçerlidir; bu konuyu "İcradan Satılık Arsa Nasıl Alınır?" yazımızda anlattık.

Sonuç

Hacizli ya da ipotekli bir arsa alınabilir, ama haciz ve ipotek satışla kendiliğinden kalkmaz; yeni sahibe geçer. Güvenli yol, borcu doğrudan icra dosyasına ya da bankaya ödeyip şerhin tapudan silindiğini görmek, kalan bedeli ise tapuda vermektir. İhtiyati tedbir olan yerlerde dava bitmeden alım yapma.

Ucuz fiyatın arkasında bir borç olabilir. Alihanlaarsa'da beğendiğin ilanın tapu kaydını satıcıdan iste ve bu kontrolleri kapora vermeden yap.