Emlakçı Komisyonu 2026: Arsa ve Tarla Satışında Kim, Ne Kadar Öder?

Arsa ya da tarla satışında en sık çıkan tartışmalardan biri emlakçı komisyonu: "Ne kadar ödeyeceğim?", "Ben de mi ödeyeceğim, satıcı mı ödeyecek?", "Satış olmadı, yine de para istiyor" gibi.

Bu tartışmaların çoğu, yazılı bir sözleşme yapılmamasından ve komisyonun ne zaman hak edildiğinin bilinmemesinden çıkıyor. Oysa emlakçılığın kuralları Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliği ve Borçlar Kanunu ile belirlenmiş durumda.

Bu yazıda 2026'da yasal komisyon oranını, kimin ödediğini, hangi belgelerin gerektiğini ve komisyonun hangi durumda hak edildiğini anlatıyoruz.

Yasal komisyon oranı ve kim öder?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre yetki belgeli bir emlak işletmesi, satış işleminde:

• Satıcıdan satış bedelinin en fazla %2'si + KDV,

• Alıcıdan satış bedelinin en fazla %2'si + KDV

komisyon (hizmet bedeli) alabilir. Bu bir üst sınırdır; daha düşük bir oranı pazarlık edebilirsin. Taraflardan biri komisyon ödemeyecekse bu da sözleşmeye yazılabilir.

Örnek

1.000.000 TL'ye satılan bir tarla (KDV %20):

Satıcı

Alıcı

Komisyon (%2)

20.000 TL

20.000 TL

KDV (%20)

4.000 TL

4.000 TL

Toplam

24.000 TL

24.000 TL

Komisyona tapu harcı dahil değildir. Tapu harcı ve diğer satış masrafları için Tapu Harcı ve Vergiler 2026 yazımıza bak.

Komisyon oranlarının değiştirilmesiyle ilgili zaman zaman taslaklar ve açıklamalar gündeme geliyor. İmzadan önce yürürlükteki oranı emlakçına ve Ticaret Bakanlığı'nın duyurularına sor.

Yetki belgesi ve yazılı sözleşme

Emlakçının yetki belgesi

Taşınmaz alım-satımına aracılık etmek için emlak işletmesinin Ticaret Bakanlığı'ndan yetki belgesi alması zorunludur. Başvuru Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden yapılır. Yetki belgesi olmayan biri yasal olarak emlakçılık yapamaz; komisyon talebi de tartışmalı hale gelir.

Nasıl kontrol edilir? Emlakçının ofisinde ve ilanlarında yetki belgesi numarası bulunmalı. Bu numarayı iste ve e-Devlet'teki Ticaret Bakanlığı sorgulama hizmetinden kontrol et.

Yazılı sözleşme şartı

Taşınmazlarda emlakçıyla yapılan aracılık (simsarlık) sözleşmesi yazılı olmak zorundadır. Sözlü anlaşmaya dayanarak komisyon istemek zordur.

• Satıcıyla: Yetki sözleşmesi yapılır. Yerin bilgileri, satış fiyatı, süre, komisyon oranı ve yetkinin tek emlakçıya mı (özel yetki) verildiği yazılır.

• Alıcıyla: Yer gösterilirken imzalanan yer gösterme belgesi kullanılır. Hangi yerin, hangi tarihte gösterildiği ve komisyon oranı bu belgede yer alır.

Bu belgeleri imzalamadan önce oku. Özellikle "satış olmasa da ücret ödenir" ya da "cayarsan cezai şart ödersin" gibi maddelere dikkat et.

Komisyon ne zaman hak edilir?

Borçlar Kanunu'na göre emlakçı ücreti, emlakçının aracılığı sonucunda asıl satış gerçekleştiğinde doğar. Taşınmazda satış ancak tapuda tamamlanır.

Durum

Komisyon ödenir mi?

Emlakçının gösterdiği yer tapuda satıldı

Evet

Yer gösterildi ama alıcı almaktan vazgeçti

Genelde hayır; sözleşmede ayrı bir cayma ya da cezai şart maddesi varsa o tartışılır

Alıcı, emlakçının gösterdiği yeri sonradan emlakçıyı atlayarak doğrudan satıcıdan aldı

Emlakçı komisyon isteyebilir; yer gösterme belgesi burada önemli kanıttır

Satıcı, özel yetki verdiği süre içinde yeri başka yoldan sattı

Sözleşmedeki özel yetki maddesine göre komisyon istenebilir

Sadece kapora verildi, tapu yapılmadı

Kural olarak komisyon doğmaz; kaporanın durumu ayrı değerlendirilir

Kapora konusunda bilmen gerekenleri Arsa Alırken Kapora Verilir mi? yazımızda anlattık. Özellikle kaporayı emlakçıya veriyorsan, kapora ile hizmet bedelini makbuzda ayrı ayrı gösterilmesini iste.

Dikkat edilecekler

• Emlakçının yetki belgesi numarasını iste ve kontrol et.

• Komisyon oranını, KDV'nin dahil olup olmadığını ve kimin ödeyeceğini yazılı olarak netleştir.

• Komisyonu tapuda devir tamamlanırken öde; öncesinde ödeme.

• Komisyon için fatura iste. Fatura, ileride vergi ve anlaşmazlık için işine yarar.

• Satıcıysan özel yetki süresini kısa tut ve sözleşmeye ilan ve tanıtım yükümlülüklerini yazdır.

• 1 Aralık 2026'dan itibaren zorunlu olması planlanan Tapuda Güvenli Ödeme Sistemi'ni takip et; ayrıntılar için Tapuda Güvenli Ödeme Sistemi yazımıza bak.

Sonuç

2026'da emlakçı komisyonu, satış bedelinin en fazla %2'si + KDV olarak alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı alınabiliyor. Emlakçının yetki belgesi olması ve aracılık sözleşmesinin yazılı yapılması zorunlu. Komisyon, kural olarak satış tapuda gerçekleştiğinde hak edilir; satış olmazsa genelde komisyon doğmaz.

Arsanı ya da tarlanı satmak istiyorsan ilanını Alihanlaarsa'da verebilir, satışı hızlandırmak için Arsamı nasıl hızlı satarım? yazımıza göz atabilirsin.