Tapudaki Metrekare Yanlışsa Ne Yapılır? 2026 Kadastro Hatası Düzeltme Rehberi

Tapuda 5.000 m² yazan tarlanı harita mühendisine ölçtürdün ve 4.600 m² çıktı. Ya da komşunun çiti, tapudaki sınıra göre senin yerinin içinde kalıyor. Bu durumlar sandığından sık görülür.

Farkın sebebi genelde şunlardan biri olur:

• Eski ölçüm: Birçok yerde kadastro onlarca yıl önce, bugünkü kadar hassas olmayan aletlerle yapıldı.

• Kadastro hatası: Ölçü, çizim ya da hesaplamada yapılmış bir hata.

• Fiili kullanım farkı: Çit, duvar ya da tarla sınırı tapudaki sınırdan farklı yere çekilmiş. Bu bir kadastro hatası değil, kullanım sorunudur.

Bu yazıda farkın hangisinden kaynaklandığını nasıl anlayacağını ve tapudaki alanı nasıl düzelttirebileceğini anlatıyoruz.

Önce sorunu tespit et: aplikasyon

İlk adım, bir harita mühendisine (LİHKAB) ya da kadastro müdürlüğüne aplikasyon yaptırmaktır. Aplikasyon, tapudaki sınırların arazi üzerinde işaretlenmesidir. Sonuçta iki durumdan biri çıkar:

Sonuç

Ne anlama gelir?

Yol

Tapudaki sınır doğru, ama komşu ya da sen sınırı aşmışsın

Kullanım sorunu

Komşuyla anlaşma ya da el atmanın önlenmesi davası

Tapudaki çizim ya da hesap arazinin gerçeğiyle uyuşmuyor

Kadastro (teknik) hatası

Kadastro müdürlüğünde düzeltme ya da dava

Kadastro hatası türleri

• Ölçü hatası: Arazide yapılan ölçüm yanlış.

• Sınırlandırma hatası: Sınır yanlış noktadan geçirilmiş.

• Çizim (tersimat) hatası: Doğru ölçüm paftaya yanlış çizilmiş.

• Hesaplama hatası: Alan yanlış hesaplanmış.

Küçük farklar "yanılma sınırı" içinde kabul edilir ve hata sayılmaz. Yanılma sınırı parselin büyüklüğüne ve ölçüm yöntemine göre değişir; kadastro müdürlüğü farkın bu sınırı aşıp aşmadığını belirler.

Kadastro müdürlüğünde düzeltme (41. madde)

Kesinleşmiş bir parseldeki teknik hatalar, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 41. maddesine göre dava açmadan düzeltilebilir.

1. Başvuru: Tapu sahibi ya da hak sahibi kadastro müdürlüğüne dilekçeyle başvurur. Müdürlük hatayı kendisi fark ederse resen de başlatabilir.

2. Tapuya belirtme: İşlemin başladığı tapuya ve kadastro dosyasına not edilir.

3. Teknik inceleme: Bir ekip arazide inceleme yapar, rapor ve kroki hazırlar.

4. Tebliğ: Düzeltme, parsel sahibine ve etkilenen komşulara bildirilir.

5. 30 gün bekleme: Bildirimden itibaren 30 gün içinde düzeltmeye karşı sulh hukuk mahkemesinde dava açılmazsa düzeltme kesinleşir ve tapuya işlenir.

Bilmen gereken önemli noktalar:

• Süre sınırı yok: 41. maddeye göre başvuru için kadastrodaki 10 yıllık hak düşürücü süre aranmaz.

• Alan artıp azalabilir: Düzeltme sonucunda alanın artabileceği gibi azalabileceğini de unutma.

• Mülkiyet aktarımı olmaz: Düzeltme, bir kişinin yerinin bir kısmını başkasına geçirecek nitelikteyse bu yol kullanılamaz; dava gerekir.

• Hazine yeri: Kullandığın alan Hazine'ye ait bir parsele taşıyorsa bu teknik hata sayılmaz. O kısmı kiralama ya da satın alma yoluna gidilir. Bu konuyu "Hazine (Milli Emlak) Arazisi Nasıl Satın Alınır?" yazımızda anlattık.

Kadastro müdürlüğü ayrıca bazı bölgelerde eski paftaları toplu olarak yenileme çalışması (22-a ve Ek-1 uygulamaları) yapıyor. Bu çalışmalarda da alanlar değişir ve sonuçlar askıya çıkarılır. Bölgende böyle bir uygulama varsa askı süresini kaçırma.

Mahkeme yolu

Kadastro tespitine itiraz

Bölgende kadastro çalışması yeni yapılıyorsa, tespit sonuçları muhtarlıkta ve kadastro müdürlüğünde 30 gün askıya çıkarılır. Bu süre içinde kadastro mahkemesinde dava açabilirsin. Askı süresi geçince tespit kesinleşir.

Kesinleşmeden sonra: 10 yıl sınırı

Kadastro tespiti kesinleştikten sonra, tespitten önceki bir hukuki sebebe dayanarak (örneğin "bu yer aslında benimdi") dava açma hakkı 10 yıl içinde kullanılmalı. Bu süre hak düşürücüdür; mahkeme kendiliğinden dikkate alır. 10 yıl geçtiyse, sadece 41. madde kapsamındaki teknik hata düzeltmesi yolu açık kalır.

Tapu iptali ve tescil davası

Düzeltme, bir parselin bir kısmının başka bir parsele geçmesi anlamına geliyorsa, asliye hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açılır. Bu davada bilirkişi incelemesi ve keşif yapılır.

Sınır ve kadastro davaları teknik olduğu için bir avukat ve harita mühendisiyle birlikte çalışmanı öneririz.

Alırken bu sorunu nasıl önlersin?

• Büyük bir arsa ya da tarla almadan önce aplikasyon yaptır. Ücreti, yanlış metrekareye ödeyeceğin fazladan paranın yanında küçüktür.

• TKGM Parsel Sorgu'daki sınırları uydu görüntüsüyle karşılaştır. Çit ve yol sınırlarıyla uyuşmuyorsa sor. Adımlar Parsel Sorgulama Nasıl Yapılır? yazımızda.

• Tapuda "teknik hata" ya da "22-a uygulaması" gibi bir belirtme var mı, kontrol et.

• Fiyatı metrekare üzerinden konuşuyorsan, sözleşmeye "alan farklı çıkarsa fiyat buna göre düzeltilir" maddesini ekle.

Sonuç

Tapudaki metrekare yerdekiyle tutmuyorsa önce aplikasyon yaptırarak sorunun kullanım farkı mı yoksa kadastro hatası mı olduğunu anla. Teknik hatalar kadastro müdürlüğünde 41. maddeye göre, süre sınırı olmadan düzeltilebilir; düzeltme mülkiyet aktarımı doğuruyorsa dava gerekir. Almadan önce aplikasyon yaptırmak bu sorunların çoğunu en baştan önler.

Alihanlaarsa'da ilgilendiğin ilanın ada-parsel bilgisini isteyip bu kontrolleri yapabilirsin.