İfraz ve Tevhid Nedir? Arsa ve Tarla Bölme, Birleştirme Rehberi 202

Arsa ilanlarında sık sık "%100 imarlı, sadece ifraz bekliyor" gibi ifadeler görürsün. Peki ifraz tam olarak ne demek, ifraz bekleyen bir yer almak riskli mi?

Kısaca: ifraz, bir parseli birden fazla parçaya bölmek; tevhid ise birden fazla parseli tek parselde birleştirmektir. Her ikisi de belediyenin ya da il özel idaresinin onayıyla yapılır ve tapuya işlenir.

Bu yazıda imarlı arsa ile tarlada kuralların nasıl değiştiğini, başvuru adımlarını ve alırken nelere bakman gerektiğini anlatıyoruz.

İfraz nedir?

İfraz, tek tapulu bir yeri birden fazla bağımsız parsele bölmektir. Bölünme sonunda her parça kendi ada-parsel numarasını ve kendi tapusunu alır. Hisseli tapudan farkı budur: ifrazdan sonra herkes kendi yerinin tek sahibidir.

Kurallar yerin imarlı arsa mı yoksa tarla mı olduğuna göre tamamen değişir.

İmarlı arsada ifraz

İmarlı alanda ifraz, İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddelerine göre yapılır. Oluşacak her parsel, imar planındaki en küçük parsel büyüklüğünü ve yola cephe şartını sağlamalıdır.

Planda yol, park ya da otopark gibi kamuya ayrılmış kısımlar ayrı parsel yapılamaz. Bu kısımlar önce bedelsiz olarak kamuya bırakılır (yola terk), sonra kalan alan bölünür.

Tarlada ifraz

Tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu geçerlidir. Bu kanun tarlaların küçük parçalara bölünmesini yasaklar. Kanundaki en küçük parsel büyüklükleri şunlardır:

Bakanlık bazı ilçelerde bu sınırları artırabiliyor. Yani 30 dönümlük bir tarlayı iki 15 dönümlük parçaya bölemezsin. Kendi tarlan için geçerli sınırı ilçe tarım ve orman müdürlüğünden öğrenebilirsin.

Bu sınırı aşmak için "fiili hisse" satmak ya da bunu bir şirket veya kooperatif üzerinden yapmak suçtur. Cezası 1 ila 3 yıl hapis ve adli para cezasıdır. Hobi bahçesi riskleri için Hobi bahçesi alınır mı? yazımıza bakabilirsin.

Tevhid nedir ve ne zaman gerekir?

Tevhid, yan yana duran iki ya da daha fazla parseli tek parselde birleştirmektir. Birleştirilecek parsellerin sahiplerinin aynı olması ya da hepsinin yazılı onay vermesi gerekir.

Tevhid genelde şu durumlarda yapılır:

• Tek başına yapı izni alamayan küçük arsa: Plandaki en küçük parsel şartını sağlamayan arsa, komşu parselle birleştirilerek inşaata uygun hale gelir.

• Daha büyük proje: Müteahhit kat karşılığı için birkaç komşu arsayı birleştirip tek bina ya da site yapar. Bu konuda Kat karşılığı arsa verirken 10 kritik madde yazımıza bakabilirsin.

• Tarlayı toparlamak: Yan yana birkaç küçük tarla tek tapuda birleştirilerek işlemesi ve satışı kolaylaşır.

Tevhid, ifrazdan farklı olarak parselleri küçültmediği için tarlada da genellikle sorun çıkarmaz.

Adım adım ifraz ve tevhid başvurusu

1. İmar durumunu öğren: Belediyeden imar durum belgesi al. İmarlı alanda parselasyon planının tapuya tescil edilmiş olması gerekir; yoksa ifraz talebi genelde reddedilir.

2. Harita mühendisine dosya hazırlat: Serbest çalışan bir harita mühendisi (LiHKAB) yerinde ölçüm yapar ve yeni parsel krokisini çizer.

3. Ortakların onayını al: Yer hisseliyse tüm hissedarların yazılı onayı gerekir.

4. Başvuruyu yap: Belediye sınırları içindeki yerler için belediyeye, dışındaki yerler için il özel idaresine ya da valiliğe başvurulur. Tarlada ayrıca il tarım ve orman müdürlüğünün uygun görüşü istenir.

5. Encümen kararını bekle: Belediye encümeni ya da il idare kurulu, başvurudan itibaren en geç 30 gün içinde karar verir.

6. Tapuya tescil: Onaydan sonra 15 gün içinde dosya tapuya gönderilir, kadastro kontrolünden sonra yeni parseller tapuya işlenir.

Masraflar

• Harita mühendisinin ücreti (yerin büyüklüğüne ve ilçeye göre değişir)

• Belediye harçları

• Tapu ve kadastro döner sermaye ücretleri

Güncel tutarları belediyenden ve tapu müdürlüğünden öğrenebilirsin. Başvuru reddedilirse karara karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

"İfraz bekleyen" yer alırken nelere dikkat etmeli?

"Sadece ifraz bekliyor" denen bir yeri aldığında, aslında büyük bir parselin hisselerinden birini alıyorsun. İfraz gerçekleşene kadar yerin tek başına sahibi değilsin. Almadan önce şunları kontrol et:

• İmar durum belgesi: Belediyeden yazılı olarak al, sözlü beyana güvenme.

• Parselasyon tescili: Parselasyon planı tapuya işlenmiş mi? İşlenmemişse ifraz yıllarca sürebilir.

• Yerin kroki üzerindeki yeri: Sana düşecek parçanın nerede olduğunu gösteren, tüm hissedarların imzaladığı bir paylaşım sözleşmesi iste.

• Yola terk: Yerin ne kadarının yol ya da park için kesileceğini öğren; elinde kalacak net metrekareyi hesapla.

• Tarla mı, arsa mı? Tapuda "tarla" yazıyorsa ve imar planı yoksa, 20 dekar sınırının altında ifraz mümkün değildir. "İfraz bekliyor" sözü bu durumda boş bir vaattir.

Hisseli yerlerin genel riskleri için Hisseli tarla alınır mı? yazımıza da bakabilirsin.

Sonuç

İfraz bir yeri bölmek, tevhid birleştirmektir. İmarlı arsada ifraz belediye onayıyla birkaç ayda tamamlanabilir. Tarlada ise kanun 20 dekarın altında bölünmeye izin vermez. "İfraz bekleyen" bir yer alırken imar durumunu ve parselasyon tescilini yazılı olarak görmeden kapora verme.

İmar durumu net, tek tapulu arsa ve tarla ilanları için Alihanlaarsa'ya göz atabilirsin.