Kat Karışılığı Arsa Verirken Arsa Sahibi İçin 10 Kritik Madde

Kat Karşılığı Arsa Verirken Dikkat Edilecekler: Arsa Sahibi İçin Rehber

Kat karşılığı, arsa sahipleri için cazip bir yol. Cebinizden para çıkmadan arsanızın üzerinde bina yükseliyor, siz de karşılığında birkaç daire ya da dükkân sahibi oluyorsunuz.

Ama bu işin bir de öbür yüzü var. Yarım kalmış inşaatlar, yıllarca teslim edilmeyen daireler, sözleşmede yazmadığı için hakkını alamayan arsa sahipleri... Kat karşılığında yaşanan sorunların büyük kısmı, işin en başında, sözleşme imzalanırken yapılan hatalardan kaynaklanıyor.

Bu yazıda arsanızı müteahhide kat karşılığı vermeden önce bilmeniz gereken her şeyi, arsa sahibinin gözünden anlatıyoruz.

Kat Karşılığı Nedir?

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesinde iki taraf var:

• Arsa sahibi: Arsasının belirli bir payını müteahhide devretmeyi taahhüt eder.

• Müteahhit: Arsanın üzerine bina yapar ve arsa sahibine anlaşılan daireleri, dükkânları teslim eder.

Yani arsa sahibi para değil, arsa payı veriyor. Müteahhit de para değil, bina yapıp teslim ediyor. Bu işin temeli, imarlı bir arsa üzerinde yapılaşma hakkının olmasıdır. İmarsız bir tarla için kat karşılığı söz konusu olmaz. İmar konusunu İmarlı arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler yazımızda anlattık.

1. Sözleşmeyi Mutlaka Noterde Yapın

Kat karşılığında en sık yapılan ve en pahalıya patlayan hata bu.

Kat karşılığı sözleşmesi, arsa payının devrini, yani bir taşınmazın mülkiyetini devretme borcunu içerdiği için resmî şekilde, noterde düzenleme şeklinde yapılmak zorunda. Bu zorunluluk Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, Tapu Kanunu ve Noterlik Kanunu'ndaki hükümlere dayanıyor.

Noterde yapılmayan kat karşılığı sözleşmesi geçerli değildir. Müteahhitle kendi aranızda imzaladığınız "adi yazılı" bir sözleşme, bir anlaşmazlık çıktığında sizi korumayabilir.

"Biz tanıdığız, güveniyoruz" demeyin. Noter masrafı, yaşanabilecek bir sorunun yanında çok küçük kalır.

2. Sözleşmeyi Tapuya Şerh Ettirin

Noterde yapılan sözleşme tapu kaydına şerh edilebilir. Şerh, sözleşmeden doğan haklarınızın tapuda görünmesini sağlar. Böylece üçüncü kişiler taşınmaz üzerinde bir sözleşme olduğunu bilir ve haklarınız daha güçlü korunur.

3. Müteahhidi Çok İyi Araştırın

Kat karşılığında sözleşme ne kadar iyi olursa olsun, yanlış müteahhit her şeyi bozar. İmza atmadan önce şunları araştırın:

• Daha önce yaptığı binalar: Gidip görün. Binada oturanlarla konuşun.

• Teslim süreleri: Önceki projelerini söz verdiği sürede teslim etmiş mi?

• Mali durum: Aynı anda çok sayıda projeyi yürütmeye çalışan ve nakit sıkıntısı olan müteahhitler en büyük risk grubunda.

• Hakkında dava var mı: Önceki arsa sahipleriyle yaşadığı sorunları araştırın.

• Referanslar: Daha önce kat karşılığı çalıştığı arsa sahipleriyle mutlaka konuşun.

4. Paylaşım Oranını Netleştirin

Paylaşım oranı, yapılacak bağımsız bölümlerin ne kadarının arsa sahibine, ne kadarının müteahhide kalacağını gösterir.

Bu oran için sabit bir kural yok. Arsanın bulunduğu yere, değerine, imar durumuna, inşaat maliyetlerine ve projenin niteliğine göre değişir. Değerli bir bölgedeki arsa için arsa sahibi daha yüksek oran isteyebilir.

Sözleşmede sadece oranı yazmak yetmez. Hangi dairelerin kime kalacağını net olarak belirleyin:

• Hangi kat, hangi cephe, hangi daire?

• Dairelerin metrekareleri ne kadar?

• Dükkân, otopark, depo gibi alanlar nasıl paylaşılacak?

"Yarı yarıya" deyip bırakmak, bina bittiğinde "manzaralı daireler kimin olacak" kavgasına dönüşebilir.

5. Tapu Devrini Kademeli Yapın

Arsa sahibinin kendini korumasının en etkili yolu bu.

Müteahhide düşecek arsa paylarını tek seferde değil, inşaatın ilerleme durumuna göre kademeli olarak devredin. Örneğin:

• Kaba inşaat tamamlandığında bir kısmı,

• İnce işler bittiğinde bir kısmı,

• İskan (yapı kullanma izni) alındığında kalan kısım.

Müteahhide daha inşaat başlamadan tüm payları devretmek, işi yarıda bırakırsa elinizde koz kalmaması demektir.

6. Teminat Alın

Müteahhidin işi yarıda bırakma ihtimaline karşı sözleşmede teminat öngörün. Kullanılan yöntemlerden bazıları:

• Banka teminat mektubu

• Müteahhide düşen paylar üzerinde teminat ipoteği

Teminat, işler kötü gittiğinde elinizdeki en güçlü araçtır.

7. Teslim Süresi ve Gecikme Cezası Yazın

Sözleşmede net bir teslim tarihi olsun. "Kısa sürede", "en geç iki yıl içinde yaklaşık" gibi belirsiz ifadelerden kaçının.

Gecikmeye karşı mutlaka cezai şart koyun. Örneğin gecikilen her ay için daire başına belirli bir tutar. Cezai şart olmayan bir sözleşmede, müteahhidi zamanında bitirmeye zorlamanız çok zorlaşır.

İnşaat süresince arsa sahibi başka bir yerde kiracı olarak oturacaksa, kira yardımı da sözleşmede yer almalı.

8. Teknik Şartnameyi Detaylı Hazırlayın

"Lüks daire yapılacak" gibi genel bir ifade yeterli değil. Sözleşmenin ekinde bir teknik şartname olmalı:

• Kullanılacak malzemelerin markası ve kalitesi (kapı, pencere, mutfak, banyo, zemin)

• Isı ve ses yalıtımı

• Asansör, otopark, ortak alanlar

• Dış cephe kaplaması

Şartnamede yazmayan her şey, ileride "biz öyle anlamadık" tartışmasına dönüşür.

9. Ruhsat, Yapı Denetim ve İskan Sorumluluğunu Belirleyin

Sözleşmede şu sorumlulukların kimde olduğu açıkça yazmalı:

• Yapı ruhsatının alınması

• Yapı denetim sürecinin yürütülmesi

• İskanın (yapı kullanma izni) alınması

İskanı alınmamış bir binada daireleri satmak, kredi kullandırmak ve abonelik işlemleri sorun olabilir. İskanın müteahhidin sorumluluğunda olduğunu ve belirli bir sürede alınacağını mutlaka yazdırın.

10. Vergi Konusunu Önceden Konuşun

Kat karşılığında vergi konusu karmaşık ve çoğu arsa sahibi bunu işin sonunda öğreniyor.

Bilmeniz gereken önemli bir nokta: Kat karşılığında elde ettiğiniz daireleri satarken, iktisap tarihi olarak genelde arsayı ilk edindiğiniz tarih esas alınıyor. Arsayı satın aldıktan sonra 5 yıl dolmadan kat karşılığı verirseniz, daire satışlarınız vergilendirilebilir. Birden fazla daireyi sürekli satmak ise işi ticari kazanç kapsamına sokabilir.

Her durum farklı olduğu için sözleşmeyi imzalamadan önce bir mali müşavire danışın.

Müteahhit İşi Yarıda Bırakırsa Ne Olur?

Müteahhit temerrüde düşerse, yani işi zamanında ya da hiç yapmazsa, arsa sahibinin kanundan doğan hakları var:

• İşin yapılmasını ve gecikme tazminatını talep etmek,

• Sözleşmeden dönüp zararının karşılanmasını istemek,

• Varsa teminatı nakde çevirmek.

Bu hakları kullanabilmeniz büyük ölçüde sözleşmenin ne kadar iyi hazırlandığına bağlı. Noterde yapılmış, teslim tarihi ve cezai şartı belli, teminatı olan bir sözleşme bu noktada sizi çok güçlü kılar.

Arsa Sahibinin Kontrol Listesi

İmzadan önce son kontrol:

☐ Sözleşme noterde, düzenleme şeklinde mi yapılıyor?
☐ Tapuya şerh verilecek mi?
☐ Müteahhidin önceki projelerini gördüm, referanslarıyla konuştum mu?
☐ Hangi dairelerin bana kalacağı net olarak yazıyor mu?
☐ Tapu devri kademeli mi?
☐ Teminat var mı?
☐ Teslim tarihi ve gecikme cezası yazıyor mu?
☐ Teknik şartname sözleşmenin ekinde mi?
☐ İskan sorumluluğu müteahhitte mi?
☐ Vergi durumumu mali müşavirle konuştum mu?

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı sözleşmesini avukatsız yapabilir miyim?
Yasal olarak sözleşme noterde yapılır, ama noter sözleşmenin içeriğinin sizin lehinize olup olmadığını kontrol etmez. Arsanızın değeri düşünüldüğünde, sözleşmeyi imzalamadan önce gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukata göstermek en doğrusudur.

Müteahhitle adi yazılı sözleşme yaptım, geçersiz mi?
Kat karşılığı sözleşmeleri kural olarak noterde resmî şekilde yapılmadıkça geçerli değildir. Bu durumda neler yapabileceğinizi öğrenmek için bir avukata danışın.

Paylaşım oranı genelde ne kadar olur?
Sabit bir oran yok. Arsanın konumu, değeri, imar durumu ve inşaat maliyetlerine göre değişir. Bölgenizdeki benzer projeleri araştırmak iyi bir başlangıç noktasıdır.

Kat karşılığı, doğru yapıldığında arsa sahibi için çok kazançlı bir yol. Ama bu işin sigortası sözleşmedir. Noterde yapılmış, tapuya şerh edilmiş, tapu devri kademeli, teminatı ve gecikme cezası olan bir sözleşme sizi olası sorunların çoğundan korur. Unutmayın, arsanızı bir kez veriyorsunuz.

Arsanızın değerini öğrenmek ya da kat karşılığına uygun arsaları incelemek için alihanlaarsa.com'u ziyaret edebilirsiniz.