Ecrimisil Nedir? 2026 Hazine Arazisi İşgal Bedeli, İtiraz ve İndirimler

Ecrimisil nedir?

Ecrimisil, Arapça kökenli eski bir hukuk terimi; "emsal ücret", yani benzer bir yerin kirası kadar bedel anlamına gelir. Bir yeri sahibinin izni olmadan kullanan kişiye kanunda fuzuli şagil (haksız işgalci) denir. Ecrimisil bu kişiden istenen bedeldir.

Ecrimisil iki farklı durumda karşına çıkar:

Durum

Kim ister?

Nasıl istenir?

Dayanak

Hazine, Devletin hüküm ve tasarrufundaki yer, özel bütçeli idare ya da mazbut vakıf taşınmazı

Milli Emlak (ilgili idare)

Dava gerekmez; idare ihbarname gönderir

2886 sayılı Kanun md. 75, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik md. 84–89

Kişilere ait taşınmaz (komşu, hissedar, kiracı)

Arazinin sahibi ya da diğer hissedar

Sulh hukuk ya da asliye hukuk mahkemesinde dava

Medeni Kanun ve Yargıtay içtihatları

Kirası biten Hazine arazisini kullanmaya devam ediyorsan da durum aynıdır: sözleşmede hüküm yoksa kira bittiği andan itibaren ecrimisil istenir.

Hazine arazisinde ecrimisil: adım adım

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik'e göre süreç şöyle işler:

1. Tespit (md. 84): Milli Emlak yerinde Taşınmaz Tespit Tutanağı düzenler: işgalin başlangıcı, alan, işgalci, kullanım amacı.

2. Takdir (md. 85): Tespitten itibaren 15 gün içinde komisyon, tespit tarihinden geriye en fazla 5 yıl için ecrimisili hesaplar.

3. İhbarname (md. 86): Takdirden itibaren 15 gün içinde ecrimisil ihbarnamesi sana tebliğ edilir.

4. İtiraz: Tebliğten itibaren 30 gün içinde idareye dilekçeyle düzeltme talebinde bulunabilirsin. Komisyon 30 günde karar verir; sonuç 15 gün içinde düzeltme ihbarnamesiyle bildirilir.

5. Ödeme (md. 87): İhbarnamenin (ya da düzeltme ihbarnamesinin) tebliğinden itibaren 60 gün içinde ödersin.

6. Ödenmezse: Alacak vergi dairesine devredilir ve amme alacağı gibi gecikme zammıyla tahsil edilir. Dava açmak tahsilatı durdurmaz.

7. Tahliye (md. 89): İdarenin talebiyle mülki amir en geç 15 gün içinde yeri boşaltır. Yerdeki yapıları 30 günde kaldırmazsan idare yıkar ve masrafı senden alır.

Ecrimisil nasıl hesaplanır?

Komisyon şunlara bakar (md. 85): yeri nasıl kullandığın, varsa bu kullanımdan elde ettiğin gelir, aynı bölgedeki benzer yerlerin kira bedelleri ve ecrimisilleri, kesinleşmiş yargı kararları, belediye, ziraat odası, borsa gibi kurumlardan alınan bilgiler. Bakanlık asgari tutarları belirleyebilir. Hazine hissedar olduğu bir yerde sadece Hazine payına düşen kısım için ecrimisil alır.

İndirimler ve taksit

Durum

Sonuç

Kaynak

30 gün içinde itiraz etmezsen (ya da itirazdan/davadan bu sürede vazgeçersen)

%20 indirim

Kanun md. 75, yönetmelik md. 86

60 gün içinde peşin ödersen

Ayrıca %15 indirim

Kanun md. 75, yönetmelik md. 87

Ödeme güçlüğün varsa

En az %25'i peşin, kalanı en fazla 3 yılda taksitle; kalanına kanuni faiz

Yönetmelik md. 87

Bir taksiti ödemezsen

Kalan borcun tamamı muaccel olur

Yönetmelik md. 87

Örnek: Komisyon 100.000 TL ecrimisil takdir etti. İtiraz etmezsen %20 indirimle 80.000 TL olur. Bunu 60 gün içinde peşin ödersen ayrıca %15 indirimle 68.000 TL ödersin. (İndirimlerin sırasını ve kesin tutarı ihbarnamendeki hesaptan kontrol et.)

Dikkat: Ecrimisil ödemek, yeri kullanmaya devam etme hakkı vermez. Tahliye edilmezsen aynı yer için yeniden ecrimisil istenebilir (md. 88). Hazine arazisini yasal olarak kullanmak için kiralama ya da satın alma yollarını ayrı yazımızda anlattık: Hazine arazisi nasıl alınır?

Hissedarlar ve komşular arasında ecrimisil

Ecrimisil sadece Hazine'ye karşı değil, kişiler arasında da istenebilir. Ama burada idare ihbarname göndermez; arazinin sahibi dava açmak zorundadır.

Komşu ya da yabancı işgal ederse

• Biri senin tarlanı ya da arsanı izinsiz ekiyor, üzerine yapı yapıyorsa ondan ecrimisil isteyebilirsin.

• Yargıtay uygulamasında ecrimisil, kural olarak dava tarihinden geriye doğru 5 yıl için istenir.

• Bedel, benzer yerlerin kira değerine göre bilirkişiyle hesaplanır.

• Ecrimisil davasıyla birlikte el atmanın önlenmesi (men-i müdahale) ve varsa yapının yıkılması (kal) da istenebilir.

Hisseli tarlada

Hisseli bir tarlayı ortaklardan biri tek başına ekiyorsa, diğer ortaklar ecrimisil isteyebilir mi? Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre:

• Kural: Paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için, önce kullanan ortaktan yararlanmaya izin vermesi istenmeli ve buna engel olunmuş olmalıdır ("intifadan men" şartı). Bunun için genellikle noterden ihtarname gönderilir ya da dava açılır.

• İstisnalar: Ortak yeri kiraya verip gelir elde ediyorsa ya da yerin niteliğini değiştirmişse (örneğin üzerine bina yapmışsa) bu şart aranmayabilir.

Yani hisseli tarlada sessiz kalırsan, geçmiş yıllar için ecrimisil almak zorlaşabilir. Uzlaşılamıyorsa ortaklığın giderilmesi yolu açıktır. Bkz. Hisseli tapu tek tapuya nasıl çevrilir? ve Hisseli tarla alınır mı?

Miras kalan tarlada

Mirasçılardan biri tarlayı tek başına kullanıyorsa aynı kurallar geçerlidir. Bkz. Miras kalan tarla nasıl satılır?

Ecrimisil riskini önlemek için kontrol listesi

Arsa ya da tarla alırken:

• Sınırı yerinde doğrula: Satıcının kullandığı alan tapudaki yüzölçümden büyükse fazlası Hazine'den ya da komşudan olabilir. Kadastrodan aplikasyon yaptır. Bkz. Tapudaki metrekare yanlışsa ne yapılır?

• Komşu parselleri sor: Yanındaki yer Hazine'ye, meraya ya da ormana aitse sınır taşması ecrimisile yol açar.

• Önceki ecrimisil borcunu sor: Yerdeki yapı ya da bahçe Hazine arazisine taşıyorsa satıcıya Milli Emlak'tan ecrimisil ihbarnamesi gelip gelmediğini sor. Ecrimisil borcu kişiye aittir, ama işgali sen devam ettirirsen yeni ecrimisil sana istenir.

• "Hazine arazisi ama yıllardır kullanıyoruz" sözüne dikkat: Kullanmak sana hak kazandırmaz. Bkz. Zilyetlik nedir?

Arazi sahibiysen:

• Hisseli yerde yazılı ihtar gönder: Ortak tek başına kullanıyorsa noterden ihtarname çek; ileride ecrimisil talebinin ön şartı olabilir.

• İşgali belgele: Fotoğraf, tanık, muhtar tutanağı ve tespit davasıyla işgalin başlangıcını kayıt altına al.

• Kiraya verirken yazılı sözleşme yap: Kira bitince devam eden kullanım için ne olacağını yaz. Bkz. Tarlayı kiraya vermek 2026

Sana ecrimisil ihbarnamesi geldiyse:

• Tebliğ tarihini not et; itiraz için 30 gün, ödeme için 60 günün var.

• Alan, süre ve kişi doğru mu kontrol et; hata varsa idare re'sen düzeltmek zorundadır.

• İtiraz etmeyeceksen %20 ve peşin ödeme için %15 indirimi kullan.

Sonuç

Ecrimisil, başkasının ya da Hazine'nin arazisini izinsiz kullanmanın bedelidir. Hazine arazisinde Milli Emlak, dava açmadan geriye en fazla 5 yıl için ister; 30 gün içinde itiraz edebilir, itiraz etmezsen %20 ve peşin ödersen ayrıca %15 indirim alabilirsin. Kişiler arasında ise dava gerekir ve hisseli yerde kural olarak önce kullanmaya engel olunduğunun gösterilmesi aranır. Arazi alırken sınırları ve komşu parselleri kontrol etmek, bu riskin önüne geçer.

Sınırı ve tapusu net arsa ya da tarla arıyorsan Alihanlaarsa ilanlarına göz at. İl, ilçe ve mahalle seçerek arayabilir, soruların için bize ulaşabilirsin.

Bu yazı genel bilgi içindir. Ecrimisil ihbarnamesi ya da dava sürecinde bir avukattan destek al.