Yabancıya Arsa ve Tarla Satışı 2026: Yabancılar Tarla Alabilir mi, Şartlar Neler?

Yurt dışından Türkiye'ye gelen yatırımcılar artık sadece daire değil, arsa ve tarla da soruyor. Satıcı için yabancı alıcı bazen daha yüksek fiyat ve hızlı satış demek. Ama işlem Türk vatandaşına satıştan farklı kurallara bağlı.

Kısa cevap: Evet, yabancılar Türkiye'de arsa ve tarla alabilir. Ancak alıcının hangi ülkenin vatandaşı olduğu, alınan toplam alan ve yerin bulunduğu bölge sınırlamalara tabi. Yapısız bir yer alındığında ise belli bir süre içinde proje sunulması gerekiyor.

Bu yazıda Tapu Kanunu'nun 35. maddesine göre yabancıların arsa ve tarla alımındaki şartları, satış sürecini ve satıcının nelere dikkat etmesi gerektiğini anlatıyoruz.

Yasal şartlar

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz alması 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesine göre düzenleniyor:

Şart

Kural

Uyruk

Alıcı, Cumhurbaşkanı'nın izin verdiği ülkelerin vatandaşı olmalı. Bazı ülke vatandaşlarına ek kısıtlar uygulanabiliyor.

Kişi başı alan

Türkiye genelinde kişi başına en fazla 30 hektar (300 dönüm). Cumhurbaşkanı bunu 60 hektara kadar çıkarabilir.

İlçe sınırı

Bir ilçede yabancıların aldığı toplam alan, ilçenin özel mülkiyete konu alanının %10'unu geçemez.

Yasak bölgeler

Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde yabancıya satış ve kiralama yapılamaz.

Bu sınırlara aykırı yapılan satış geçersizdir. Yerin askeri bölgede olup olmadığını ve ilçe kotasının dolup dolmadığını tapu müdürlüğü başvuru sırasında kontrol eder. Bu yüzden özellikle sınır ve kıyı ilçelerinde işlem uzayabilir ya da reddedilebilir.

Arsada proje şartı ve tarla alımı

Yapısız yerlerde 2 yıl kuralı

Yabancı bir kişi üzerinde bina olmayan bir arsa ya da tarla alırsa, yerin kullanımına yönelik projesini 2 yıl içinde ilgili bakanlığa sunması gerekir. Proje süresinde sunulmaz ya da uygulanmazsa, Hazine ve Maliye Bakanlığı ek bir süre verip yerin tasfiye edilmesini (satılmasını) isteyebilir.

Yani yabancı alıcı bir arsayı "üzerinde oturup değer kazanmasını beklemek" için alamaz; bir proje planı olmalı.

Tarla alımı

Kanun yabancıların tarım arazisi almasını ayrıca yasaklamıyor; 30 hektar ve ilçe sınırları tarla için de geçerli. Ama tarlada yabancı alıcı da Türk vatandaşıyla aynı tarım kurallarına tabi: tarla imara açılamaz, en küçük parsel sınırlarının altında bölünemez ve izinsiz yapı konulamaz. Bu kurallar için İfraz ve Tevhid Nedir? ve Tarlaya Konteyner veya Tiny House Konur mu? yazılarımıza bakabilirsin.

Şirket üzerinden alım

Yabancı sermayeli ve Türkiye'de kurulu şirketler, faaliyet konularıyla ilgili olarak taşınmaz edinebilir. Bu alımlar ayrı bir izin sürecine tabidir ve gerçek kişilerden farklı kurallar uygulanır.

Satış süreci ve belgeler

1. Alıcının vergi numarası: Yabancı alıcı pasaportuyla vergi dairesinden vergi numarası alır.

2. Değerleme raporu: Yabancı alıcının olduğu satışlarda TKGM, SPK lisanslı bir şirketin hazırladığı değerleme (ekspertiz) raporunu istiyor. Bu kuralın hangi işlemlerde istendiği zaman zaman değişti; güncel durumu tapu müdürlüğünden teyit et. Ekspertiz ücretleri için Arsa ve Tarlanın Değeri Nasıl Hesaplanır? yazımıza bak.

3. Tapu başvurusu: Web Tapu üzerinden ya da tapu müdürlüğüne giderek başvuru yapılır. Askeri bölge ve ilçe kotası kontrolü bu aşamada yapılır.

4. Harc ve döner sermaye: Tapu harcı Türk vatandaşlarındaki gibi alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2'dir. Döner sermaye ücreti yabancılar için daha yüksek uygulanıyor. Ayrıntılar için Tapu Harcı ve Vergiler 2026 yazımıza bak.

5. Tapuda imza: Türkçe bilmeyen alıcı için yeminli tercüman bulunması gerekir.

Gerekli belgeler:

• Alıcının pasaportu ve vergi numarası

• Satıcının kimliği ve tapu bilgileri

• Belediyeden rayiç değer belgesi

• Değerleme raporu

• Alıcı ve satıcının fotoğrafları

• Yurt dışında verilmiş vekaletname varsa apostilli aslı ve noter onaylı tercümesi

Satıcıysan nelere dikkat etmelisin?

• Önce uygunluğu sorgula: Yerin askeri ya da güvenlik bölgesinde olup olmadığını tapu müdürlüğüne sor. İşlem reddedilirse kapora ve zaman kaybedersin.

• Parayı tapuda al: Yurt dışından yapılan havalelerde gecikme ve dolandırıcılık riski var. Tapuda Güvenli Ödeme Sistemi ya da tapu sırasında yapılan banka transferi en güvenli yoldur.

• Vekaletnameyi kontrol et: Alıcı yurt dışındaysa vekil aracılığıyla işlem yapabilir. Vekaletnamenin apostilli ve tercümeli olduğunu, satın alma yetkisi içerdiğini kontrol et.

• Aracı firmaya dikkat: Yabancı alıcı getiren bazı aracılar fiyatı şişirip farkı cebe atabiliyor. Tapuda yazan bedelin gerçek satış bedeli olduğuna dikkat et.

• Değer artış vergisi: Satıcının vergi yükümlülüğü alıcının uyruğuna göre değişmez. 5 yıl dolmadan satıyorsan kârın vergilendirilebilir.

Sonuç

Yabancılar Türkiye'de arsa ve tarla alabilir; ama alıcının uyruğu izin verilen ülkelerden olmalı, toplam alan kişi başı 30 hektarı ve ilçedeki %10 sınırını aşmamalı, yer de askeri ya da güvenlik bölgesinde olmamalı. Yapısız yerlerde 2 yıl içinde proje sunulması gerekiyor. Satıcı olarak işlemi tapu müdürlüğüyle önceden kontrol etmek ve parayı tapuda almak seni korur.

Yabancı alıcılara da ulaşmak için ilanını Alihanlaarsa'da verebilirsin.