18. Madde Uygulaması Nedir? Arsamdan Ne Kadar Kesilir? (2026)

18. madde uygulaması nedir?

Adını 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinden alır. Resmî adı "arazi ve arsa düzenlemesi" ya da "parselasyon"dur.

Bir bölgeye imar planı gelince eski kadastro parselleri plana uymaz. Kimi parselin ortasından yol geçer, kimi şekilsiz kalır. Belediye (belediye dışında valilik) bu sorunu çözmek için şunları yapar:

1. Bölgedeki tüm parselleri, sahiplerinin onayını aramadan bir havuzda birleştirir.

2. Yol, park, okul, cami gibi kamu alanları için her parselden aynı oranda pay keser.

3. Kalan alanı imar planına uygun yeni parsellere böler.

4. Yeni parselleri eski sahiplerine dağıtır ve tapuya tescil ettirir.

Dağıtımda yeni parsel öncelikle eski yerinden, olmuyorsa en yakın eşdeğer yerden verilir. Yeni parselin hisseli de çıkabilir. Hisseli yerler ise paydaşların onayıyla ya da fiili kullanıma göre müstakil hale getirilebilir. Müstakil ve hisseli tapu farkı için: Hisseli tarla alınır mı?

Kanuna göre belediye, imar planı kesinleştikten sonra parselasyon planını 5 yıl içinde yapıp onaylamalıdır. Yapmazsa ortaya çıkan kamulaştırma işlerinden belediye sorumludur.

Arsandan ne kadar kesilir?

Düzenleme ortaklık payı (DOP), arsanın düzenlemeden önceki yüzölçümünün %45'ini geçemez. Oran her uygulamada ayrı hesaplanır ve o bölgedeki bütün parsellere aynı oranda uygulanır. Yani %45 bir üst sınırdır, her yerde %45 kesilmez.

Örnek hesap:

DOP nereye gider? Sadece kanunda sayılan kamu alanlarına: yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet yeri, karakol, okul, kreş, pazar yeri, spor alanı, sağlık tesisi, trafo gibi alanlar. Bu alanlar başka amaçla kullanılamaz.

Kamu alanı %45'i aşarsa ne olur? Fazlası senin arsandan kesilmez. Belediye bu alanları kamulaştırma gibi başka yollarla alır ve bedelini öder. Arsanın bir kısmı kamulaştırılırsa DOP, kalan alan üzerinden hesaplanır. Bkz. Arsam kamulaştırılırsa ne olur?

İkinci kesinti olur mu? Kural olarak bir parselden bir defadan fazla DOP alınmaz. Ama yeni bir plan kararla yapılaşma hakkı ve nüfus artırılırsa, parselin değeri düşmemek şartıyla ilk uygulamadaki eksik kalan kesinti tamamlanabilir. Daha önceki terk ve kesintilerle birlikte toplam yine %45'i geçemez. Parselde ruhsatlı bina varsa bu ek kesinti arsadan alınmaz, bedele çevrilir ve bedel ödenmeden yeni ruhsat alınamaz.

Daha önce yol için terk ettiysen: Parselasyon yapılmadan önce kamu alanı için terk ettiğin ya da bağışladığın alan hesaba katılır. Senden sadece aradaki fark kadar DOP alınır.

Kesinti sonrası kalan arsada ne kadar bina yapılabileceğini hesaplamak için: Emsal, TAKS, KAKS nedir?

Süreç adım adım ve itiraz

Süreci Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik düzenler. 11 Eylül 2025'teki değişiklikle askı ve itiraz kısmı yenilendi:

1. Plan hazırlanır: Harita mühendisi parselasyon planını, DOP hesabını ve dağıtım cetvelini hazırlar.

2. Onaylanır: Belediye encümeni (büyükşehirde ilçe ve büyükşehir encümeni, belediye dışında il idare kurulu) planı onaylar (madde 25).

3. 30 gün askıya çıkar: Plan aynı anda belediyede ya da valilikte askıya çıkar, internet sitesinde yayımlanır ve PARSİD sistemine girilir. Arsa sahiplerine e-Devlet üzerinden bildirim gider (madde 26).

4. İtiraz edersin: Askı süresinde itirazını idareye ya da PARSİD üzerinden yapabilirsin.

5. İtirazlar değerlendirilir: İtiraz yoksa plan 30 günün sonunda kesinleşir. İtiraz reddedilirse gerekçeli kararla kesinleşir. İtiraz kabul edilirse plan düzeltilir; değişiklikten etkilenen sahiplere 10 gün itiraz süresi verilir ya da askı yeniden başlar.

6. Tapuya işlenir: Kadastro müdürlüğü kontrol eder, tapu müdürlüğü yeni parselleri tescil eder.

Dava: İtirazın sonuç vermezse kesinleşen plana karşı idare mahkemesinde iptal davası açabilirsin. İdari Yargılama Usulü Kanunu'na göre genel dava süresi 60 gündür. Sürenin ne zaman başladığı duruma göre değiştiği için bir avukata danışmadan süreyi kaçırma.

Nelere itiraz edebilirsin? DOP oranının yanlış hesaplanması, yeni parselinin eski yerinden uzakta verilmesi, metrekare hatası, gereksiz hisselendirme ya da önceki terklerin hesaba katılmaması en sık itiraz nedenleridir.

Arsa alırken 18. madde kontrolü

• İmar durumunu sor: Belediyeden parselin imar planında ne olduğunu ve 18. madde uygulaması görüp görmediğini yazılı öğren.

• Tapuya bak: Tapu kaydında "imar uygulaması", "18. madde" ya da "DOP bedeli ödenmeden ruhsat verilemez" gibi bir beyan var mı?

• Uygulama görmediyse kesintiyi fiyata kat: 1.000 m²'lik bir yerin uygulamadan sonra 550–750 m²'ye düşebileceğini hesapla.

• Uygulama devam ediyorsa askıyı takip et: e-Devlet'ten PARSİD bildirimlerini kontrol et; 30 günlük süreyi kaçırma.

• Yeni parselin yerini gör: Dağıtım cetvelinde parselin nereye, kaç m² ve hisseli mi müstakil mi düştüğünü incele.

• Yol veya park alanına mı denk geliyor? Planda kamu alanına düşen bir yer almadan önce iki kez düşün.

Genel alım kontrolleri için: İmarlı arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler

Sonuç

İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre yapılan uygulama, imar planı gelen bölgede parselleri plana uygun hale getirir. Bunun bedeli, arsandan en fazla %45'e kadar ücretsiz kesintidir. Alırken parselin uygulama görüp görmediğini öğren, görmediyse kesintiyi fiyata kat. Uygulama sürüyorsa 30 günlük askıyı takip et ve gerekirse itiraz et.

İmar uygulaması tamamlanmış, hesabı net arsa arıyorsan Alihanlaarsa ilanlarına göz at. İl, ilçe ve mahalle seçerek arayabilir, soruların için bize ulaşabilirsin.

Bu yazı genel bilgi içindir. Parselinize özel durum için belediyeden ve gerekirse bir avukattan teyit alın.