Emsal, TAKS, KAKS Nedir? Arsaya Kaç m² Bina Yapılır? (2026 Hesaplama)

Arsa ilanlarında "E: 1.50", "TAKS: 0.30", "Hmax: 9.50" gibi ifadeler görürsün. Bunlar arsanın değerini belirleyen en önemli rakamlardır, çünkü arsaya ne kadar bina yapabileceğini söylerler. Aynı büyüklükteki iki arsadan biri emsal 0.30, diğeri emsal 2.00 ise ikincisine yaklaşık 7 kat daha fazla bina yapılır.

Kısa cevap: Emsal (KAKS) toplam kaç m² inşaat yapabileceğini, TAKS binanın zemine ne kadar oturabileceğini gösterir. İkisi de net parsel alanı ile çarpılarak hesaplanır.

Terimler: kısaca ne anlama geliyor?

Terim

Açılımı

Ne söyler?

Formül

Emsal / KAKS

Kat alanı katsayısı

Tüm katların toplam alanı

Net parsel m² × emsal

TAKS

Taban alanı katsayısı

Binanın zemine oturan alanı

Net parsel m² × TAKS

Hmax

En fazla bina yüksekliği

Binanın metre olarak en çok yüksekliği

Planda yazar

Kat adedi

—

En fazla kaç kat

Planda yazar

Hesaplar arsanın brüt alanına göre değil, net imar parseli alanına göre yapılır. Yani yol, park gibi kamu kullanımına giden pay (DOP) düşüldükten sonra kalan alan esas alınır.

Emsal (KAKS) nasıl hesaplanır?

Formül: Net imar parseli alanı × emsal = emsale esas toplam inşaat alanı

Örnekler:

• 500 m² arsa, emsal 1.50 → 500 × 1,50 = 750 m² inşaat

• 1.000 m² arsa, emsal 0.60 → 600 m² inşaat

• 300 m² arsa, emsal 2.00 → 600 m² inşaat

Emsal 1'in altındaysa (örneğin 0.30) arsaya yapılabilecek bina, arsanın kendisinden küçüktür. Villa ve müstakil ev bölgelerinde genelde böyledir.

TAKS nasıl hesaplanır?

Formül: Net imar parseli alanı × TAKS = binanın zemine oturabileceği en büyük alan

Örnek: 500 m² arsa, TAKS 0.30 → 500 × 0,30 = 150 m² taban alanı.

Emsal ile TAKS'ı birlikte okursan kaç katlı bina çıkacağını kabaca görürsün:

• Emsal 1.50 → toplam 750 m²

• TAKS 0.30 → her kat en fazla 150 m²

• 750 ÷ 150 = yaklaşık 5 kat

Ama kat sayısını Hmax ya da plandaki kat adedi sınırlar. Plan "en fazla 3 kat" diyorsa 5 kat yapamazsın.

Plan TAKS'ı yazmıyorsa ne olur?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre (md. 5):

• Ayrık veya blok nizamda, planda aksi yazmıyorsa TAKS %40'ı geçemez (0.40).

• Planda emsal verilmiş ama TAKS verilmemişse, bahçe mesafelerine uymak şartıyla TAKS %60'a kadar çıkabilir.

Emsal harici alanlar: Emsale sayılmayan yerler

Bazı alanlar, yönetmelikteki kullanım ve ölçü şartlarını sağlarsa emsal hesabına girmez. Bu yüzden gerçek inşaat alanı, emsalle bulduğun rakamdan biraz büyük olur. Örnekler:

• Sığınak, otopark

• Asansör boşlukları, bacalar, teknik hacimler (kazan dairesi, su deposu gibi)

• Bazı ortak alanlar

Sınır: Emsal harici alanların toplamı, genel kural olarak emsale esas alanın %30'unu geçemez; fazlası emsale eklenir. Ama yönetmelik bazı alanları (örneğin otopark ve sığınak gibi) bu %30 hesabının dışında tutar. Yani 750 m² emsalli bir arsada %30'a dahil emsal harici alanlar en fazla 225 m² olabilir; hangi alanın bu hesaba girdiğini mimarına ya da belediyeye sor.

1 Temmuz 2026 değişikliği

1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle emsale sayılmayanlara şunlar eklendi:

• Bahçedeki pergoleler ve süs havuzları: Bağımsız bölüm ya da eklenti olmayan, ana taşıyıcı sistemle birleşmeyen, peyzaj amaçlı olanlar; yönetmelikte sayılan diğer bahçe kullanımlarıyla birlikte bahçe alanının %20'sini geçmemek şartıyla.

• Giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları.

• Umumi binalarda ortak kullanılan, ticari amaç taşımayan bazı alanlar; ayrıca son katın üstündeki, hiçbir kullanıma konu edilmeyen ortak çatı terasları.

Asansör kuralı yeni değil: 3 katlı binalarda asansör yeri bırakmak, 4 ve üzeri katlı binalarda asansör yapmak zaten zorunluydu. 2026 değişikliği, tek bağımsız bölümlü konutlar için istisna getirdi ve bodrum katların kat sayısına nasıl katılacağını netleştirdi.

Bahçe mesafeleri de bina alanını küçültür

Uygulama imar planında aksine hüküm yoksa, binanın parsel sınırına yaklaşma mesafeleri genel kural olarak (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 23):

• Ön bahçe: 5 m

• Yan ve arka bahçe: 3 m

• 4 kattan yüksek binalarda yan ve arka bahçe her ek kat için 0,50 m artar. Park alanına bakan cephelerde bu artış uygulanmaz; kat sayısının nasıl sayılacağı da yönetmelikte ayrıca düzenlenmiştir.

Dar ve uzun arsalarda bu mesafeler yüzünden TAKS'ın izin verdiği alanın tamamını kullanamayabilirsin. Arsa alırken bunu hesaba kat.

İmar durumunda nasıl yazar?

İmar durumu belgesinde ya da plan notlarında genelde şöyle görürsün. Kısaltmaların kesin anlamı her planın lejantında ve notlarında yazar; aşağıdakiler en yaygın kullanımlardır:

• E: 1.50 → Emsal 1,50

• TAKS: 0.30, KAKS: 1.20 → Taban %30, toplam 1,20

• Hmax: 9.50 m → Bina en fazla 9,5 m yüksek

• A-3 → Ayrık nizam, 3 kat

• BL-5 → Blok nizam, 5 kat

İmar durumunu nasıl alacağını şu yazıda anlattık: Arsanın imar durumu nasıl öğrenilir?

Tarlada emsal var mı?

İmar planı dışında kalan tarla ve arazilerde, kapsamına göre Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ve tarım mevzuatı gibi başka kurallar uygulanabilir. Buralarda yapılaşma hakkı genelde çok sınırlıdır. Kendi parselin için ne yapılabileceğini belediyeden ya da il özel idaresinden öğren. Ayrıntılar:

• Bağ evi izni nasıl alınır?

• Tarlaya ev yapılır mı?

• Tarla imara nasıl açılır?

Arsa alırken kontrol listesi

• İmar durumu belgesini belediyeden aldım mı?

• Emsal, TAKS, Hmax ve kat adedini not ettim mi?

• Hesabı brüt değil net parsel alanıyla yaptım mı?

• Bahçe mesafeleri düşünce bina sığıyor mu?

• Plan notlarında özel bir kısıt (otopark, yeşil alan, kot) var mı?

• Emsal fiyatı mantıklı mı? (Satış fiyatı ÷ yapılabilecek inşaat m²)

İpucu: İki arsayı karşılaştırırken arsanın m² fiyatına değil, inşaat m² başına fiyatına bak. 1.000.000 TL'lik, 750 m² inşaat hakkı olan arsada inşaat m² başı 1.333 TL'dir; 800.000 TL'lik, 300 m² hakkı olan arsada 2.667 TL'dir. Ucuz görünen arsa aslında pahalı olabilir.

Sonuç

Emsal arsanın "kaç m² bina" hakkı, TAKS ise "zemine ne kadar oturur" sınırıdır. Satın almadan önce imar durumunu ve plan notlarını mutlaka doğrula. Kesin bilgi her zaman belediyeden alınan imar durumu belgesindedir; bu yazıdaki hesaplar örnektir.

İmar durumu belli satılık arsalara bakmak ya da arsanı ilan vermek istersen: alihanlaarsa.com