Köy İçi Arsa Nedir? Köy Yerleşik Alanında Ruhsatsız Ev Yapmak (2026)

Kısa cevap: Köy içi arsa, köyün resmî olarak belirlenmiş yerleşik alanı ve civarı içinde kalan arsadır. Belediye ve mücavir alan dışındaki köy yerleşik alanında konut için yapı ruhsatı aranmaz. Ama projeni onaylatman ve muhtarlığa bildirmen şarttır. Bina en fazla 2 kat ve 7,50 m olabilir.

Sitemizdeki pek çok ilanda "köy içi imar sınırında" ya da "köy içinde" ifadesini görürsün. Bu ifade doğruysa yer, ev yapmak için tarladan çok daha uygundur. Ama sınırın resmî olduğunu mutlaka kontrol etmelisin.

Kısa öz:

• Köy yerleşik alanı sınırını il genel meclisi (büyükşehirde büyükşehir belediye meclisi) onaylar.

• Sınır, en dıştaki evlerden geçen çizgi ve bu çizginin en fazla 300 m dışındaki civar alanıyla belirlenir.

• Binalar, müştemilat dahil parselin en fazla %40'ına oturabilir.

• Büyükşehirlerde eski köyler için aynı kurallar "kırsal yerleşik alan" adıyla uygulanır.

Köy içi arsa ve köy yerleşik alanı nedir?

"Köy içi arsa" piyasada kullanılan bir sözdür. Mevzuattaki karşılığı köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarıdır. Bu alanın kurallarını İmar Kanunu'nun 27. maddesi ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 5. bölümü (madde 43–61) belirler.

Sınır nasıl belirlenir?

Yönetmeliğin 43. maddesine göre:

1. İlçe ya da il idaresi, biri harita mühendisi olan en az 3 kişilik bir komisyon kurar.

2. Komisyon köydeki mevcut binaları haritada tespit eder.

3. En dıştaki binaların dış kenarları düz çizgiyle birleştirilir. İçte kalan alan yerleşik alandır.

4. Bu çizginin en fazla 300 m dışından geçen ikinci bir çizgiyle civar belirlenir.

5. Afet riski olan yerler, dere yatakları ve tarım, orman, mera, sit gibi korunan alanlar dışarıda bırakılır. 5403 sayılı Kanun'daki izinler alınır.

6. Sınır il genel meclisi kararıyla, büyükşehirlerde ilçe belediye meclisinin teklifiyle büyükşehir belediye meclisi kararıyla onaylanır.

Dağınık köylerde sınır birden fazla parça halinde çizilebilir. Bu durumda birbirine 200 m'den uzak olmayan binalar esas alınır ve ayrıca civar belirlenmez. Sınırlar sonradan genişletilebilir ya da daraltılabilir.

Büyükşehirlerde "kırsal yerleşik alan"

Büyükşehir olan illerde eski köyler mahalle oldu. Kırsal özelliğini koruyan bu yerler için büyükşehir belediye meclisi "kırsal yerleşik alan ve civarı" belirleyebilir. Aynı 300 m kuralı burada da geçerlidir ve yapılaşma kuralları köy yerleşik alanıyla aynıdır. Ruhsat muafiyetinin bu alanlarda nasıl uygulandığını ilçe belediyesinden sor.

Tarladan farkı

Köy yerleşik alanının dışındaki tarlada çok daha sıkı kurallar vardır: en fazla %5 emsal ve 250 m² bina, ruhsat zorunlu. Ayrıntı: Tarlaya ev yapılır mı?

Köy yerleşik alanında yapılaşma kuralları

Örnek: Köy yerleşik alanında 500 m² arsan var. Taban alanı en fazla 200 m² olabilir (%40). Bu taban alanı 2 katlı bir evle ahır ve depo gibi yapılar arasında paylaşılır. Bina yüksekliği 7,50 m'yi geçemez.

Bu sayılar köyün kendi planı olmayan yerler içindir. Köy için bir imar ya da köy yerleşme planı yapılmışsa o planın kuralları geçerlidir. Bu durumda ruhsat da gerekir.

Köyde ruhsatsız ev: adım adım

"Ruhsatsız" demek "izinsiz" demek değildir. İmar Kanunu'nun 27. maddesi ve yönetmeliğin 57. maddesine göre yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni (iskan) aranmaz, ama şu adımlar zorunludur:

1. Arsanın sınır içinde olduğunu doğrula: İl özel idaresinden ya da büyükşehirde ilçe belediyesinden yazılı bilgi al.

2. Projeyi çizdir: Mimar ve mühendislere etüt ve projeleri hazırlat. Projelerin sorumluluğu onlardadır. Valilik, yörenin geleneksel mimarisine uygun hazır projeler de sağlayabilir.

3. Proje onayı al: Projenin fen ve sağlık kurallarına uygunluğunu valilik (il özel idaresi) onaylar. Büyükşehirlerde proje onayını ilçe belediyesi yapar.

4. Muhtarlığa bildir: Onaydan sonra inşaata başlayacağını muhtarlığa yazılı olarak bildir.

5. Projeye uygun yap: Yapı yörenin dokusuna, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olmalı.

6. Kayıt: Yapı, valilik tarafından ulusal adres sistemine ve kadastro paftasına işlenir.

Kurallara uymazsan: Onay ve bildirim olmadan ya da projeye aykırı yapı yapılırsa muhtar durumu hemen valiliğe bildirir (İmar Kanunu madde 27). Bu durumda ruhsatsız yapıyla ilgili mühür, ceza ve yıkım kuralları işler. Ayrıntı: Tarlaya ev yapılır mı?

Köy sınırının dışında: Yerleşik alan sınırı dışında kalan tarım ve hayvancılık yapıları için ruhsat almak zorunludur. Ahır ya da depo yapacaksan bu farkı unutma.

Elektrik bağlatmak için: Tarlaya elektrik nasıl çekilir?

Köy içi arsa alırken kontrol listesi

• Sınırı yazılı doğrula: "Köy içi" sözüne güvenme. Parselin onaylı köy yerleşik alanı ya da civarı içinde olduğunu il özel idaresinden ya da ilçe belediyesinden yazılı öğren.

• Belediye sınırını kontrol et: Ruhsat muafiyeti belediye ve mücavir alan dışındaki köyler içindir.

• Plan var mı sor: Köy için imar ya da yerleşme planı yapıldıysa plan kuralları ve ruhsat devreye girer.

• Tapuyu incele: Müstakil mi hisseli mi? Hisseli parselde bina yapmak için ortakların onayı gerekir. Bkz. Hisseli tarla alınır mı?

• Yola cephesine bak: Kamuya ait yola cephesi olmayan parsel ifraz edilemez, eve ulaşım da sorun olur. Bkz. Yolu olmayan tarla alınır mı?

• Riskli alan mı? Dere yatağı, heyelan ve taşkın alanları sınır dışında bırakılır. Arsanın bu alanlara değip değmediğini sor.

• Korunan alan mı? Orman, mera ve sit alanlarında yapı yapılamaz. Bkz. Sit alanında arsa alınır mı?

• Altyapıyı sor: Su, elektrik ve kanalizasyon bağlantısı var mı?

• Ödemeyi tapuda yap: Büyük kapora verme, parayı tapuda devirle aynı anda öde.

Sonuç

Köy içi arsa, onaylı köy yerleşik alanı ya da civarında kalıyorsa ev yapmak için en kolay arazilerden biridir. Ruhsat ve iskan aranmaz; proje onayı ve muhtarlığa bildirim yeterlidir. Bina en fazla 2 kat ve 7,50 m olur, parselin en fazla %40'ına oturur. Almadan önce sınırı ve plan durumunu yazılı olarak doğrula.

Köy içinde ev yapmaya uygun arsa arıyorsan Alihanlaarsa ilanlarına göz at. İl, ilçe ve mahalle seçerek arayabilir, soruların için bize ulaşabilirsin.

Bu yazı genel bilgi içindir. Parselinize özel durum için il özel idaresinden ya da ilçe belediyesinden teyit alın.