İmarsız Arsa Alınır mı? 2026'da Ne Yapılır, Riskleri Neler?

İmarsız arsa nedir?

İmarsız arsa, üzerinde onaylı bir imar planı olmayan arazidir. Yani belediye o parsel için "burada şu kadar katlı konut yapılır" diye bir karar vermemiştir. Tapuda "arsa" yazsa bile imar planı yoksa imarsızdır.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği imarsız yerleri üçe ayırır (madde 5). Senin arsan hangisine giriyorsa o kurallar geçerli olur:

Bölge

Nerede olur?

Kuralı

Yerleşik alan

Belediye sınırı içinde, imar planı olmayan mahalle ve yerleşimler

Yönetmeliğin 4. bölümü

Köy ve mezra yerleşik alanı

Köyün evlerinin bulunduğu alan ve çevresi (kırsal yerleşik alanlar da bu gruptadır)

Yönetmeliğin 5. bölümü + İmar Kanunu 27. madde

İskan dışı alan

Köyün ve yerleşimin dışında kalan tarla, arazi

Yönetmeliğin 6. bölümü (madde 62–64)

Bir ayrıntı çok önemli: Bölgede çevre düzeni planı gibi bir üst ölçek plan varsa önce o planın kurallarına bakılır. Aşağıdaki sayılar, üst ölçek planı olmayan yerler içindir. Bu yüzden belediyeden ya da il özel idaresinden mutlaka yazılı bilgi al.

İmarsız arsaya ne yapılabilir?

Köy yerleşik alanındaysa

Belediye sınırları dışındaki köy yerleşik alanında konut, tarım ve hayvancılık yapıları için yapı ruhsatı aranmaz (İmar Kanunu madde 27). Ama şu şartlar var:

1. Projeyi mimar ve mühendise çizdirirsin.

2. Proje valilikten (büyükşehirlerde ilçe belediyesinden) onay alır.

3. Onaydan sonra muhtarlığa bildirirsin.

4. Yapı yörenin dokusuna, fen ve sağlık kurallarına uygun olmalı (yönetmelik madde 57).

Onayı almadan ya da projeye aykırı yapı yaparsan muhtar durumu valiliğe bildirir.

Köy dışında (iskan dışı alan) ise

Köyün dışındaki imarsız parselde kurallar daha sıkıdır. Üst ölçek planı yoksa yönetmeliğin 63. maddesi uygulanır:

Kural

Konut (bağ ve sayfiye evi)

Tarımsal yapı (ahır, depo, kümes vb.)

İnşaat alanı katsayısı (emsal)

En fazla %5

En fazla %40 (konutla birlikte toplam)

Toplam bina alanı

En fazla 250 m²

Sınır emsal ile belirlenir

Yükseklik

7,50 m ve en fazla 2 kat

7,50 m ve en fazla 2 kat

Yola uzaklık

En az 5 m

En az 10 m

Komşu parsele uzaklık

En az 3 m

En az 5 m

Ruhsat

Gerekir

Gerekir

Örnek: 3.000 m² imarsız bir tarlan var ve üst ölçek plan yok. %5 emsal ile 150 m² bina hakkın olur. 10.000 m² tarlada %5 emsal 500 m² eder, ama sınır 250 m² olduğu için en fazla 250 m² yapabilirsin. Emsal hesabının ayrıntısı için: Emsal, TAKS, KAKS nedir?

Küçük bağ evinde ruhsat yerine izin yeterli olabilir. Taban alanı 75 m²'yi, toplam alanı 150 m²'yi, katı bodrum dahil 2'yi geçmeyen tek bir bağ evi için il tarım ve orman müdürlüğünün uygun görüşü ve idarenin izni yeterlidir (madde 64).

Tarım arazisindeyse

Arsa tapuda "tarla" ise ya da tarım arazisi sayılıyorsa, imar kurallarının yanında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu da devreye girer. Tarım dışı her kullanım için izin gerekir. Başvuru il tarım ve orman müdürlüğüne yapılır; izni arazinin durumuna göre valilik ya da Bakanlık verir. Büyük ova koruma alanlarında izin Bakanlığındır. Tarlaya ev ve bağ evi kurallarını ayrı yazılarımızda anlattık: Tarlaya ev yapılır mı? ve Bağ evi izni nasıl alınır?

Arsayı bölmek istiyorsan

Üst ölçek planı olmayan iskan dışı alanda ifrazdan sonra her parsel en az 5.000 m² olmalı. Her parselin kamuya ait bir yola en az 25 m cephesi bulunmalı. Parselden yol terk edilerek yeni yol oluşturulamaz. Yeni yerleşim alanı oluşturmak için de ifraz yapılamaz (madde 62).

Avantajları ve riskleri

Avantaj

Risk

İmarlı arsaya göre metrekare fiyatı çok daha düşük

Yapılaşma hakkı az: köy dışında en fazla 250 m²

İleride imar planı gelirse değeri artılabilir

İmar ne zaman gelecek, gelecek mi, kimse garanti veremez

Bağ evi, hobi, tarım ve hayvancılık için uygun

İmar gelirse 18. madde uygulamasıyla arsadan pay kesilebilir

Köy yerleşik alanında konut için ruhsat gerekmez

Bankalar imarsız yere kredi vermekte daha çekingen olabilir; bankana sor

İmarsız arsa almak kötü bir yatırım değildir. Ama "yakında imar gelecek" sözüyle satılan yerlerde dikkatli ol. Bu sözü belediyedeki plan çalışmalarıyla doğrula. Tarlanın imara nasıl açıldığını merak ediyorsan: Tarla imara nasıl açılır?

Bir de sahte ilanlara dikkat. "İmarsız ama ev yapılır" ya da "villa imarlı olacak" gibi iddiaları belgeyle istemeden kapora verme.

İmarsız arsa alırken kontrol listesi

• Tapu kaydını incele: Cinsi (arsa, tarla, bağ), metrekaresi, hisseli mi müstakil mi, şerh ve haciz var mı? e-Devlet'ten ya da tapu müdürlüğünden bak.

• Hangi bölgede olduğunu öğren: Köy yerleşik alanı mı, iskan dışı alan mı? Belediyeye ya da il özel idaresine sor.

• Üst ölçek planı sor: Çevre düzeni planında bu parsel için özel bir hüküm var mı?

• Yazılı imar durumu iste: "İmarsız" bilgisini sözlü değil, yazılı al.

• Tarım arazisi mi kontrol et: Tarım ve orman müdürlüğüne sor; büyük ova koruma alanında mı?

• Yol cephesine bak: Kamuya ait bir yola cephesi var mı? Yoksa ruhsat ve ifraz zorlaşır. Bkz. Yolu olmayan tarla alınır mı?

• Elektrik ve suyu sor: Yakında direk ve su hattı var mı? Bkz. Tarlaya elektrik nasıl çekilir?

• Yerinde gör ve sınırı doğrula: Gerekirse kadastrodan aplikasyon yaptır.

• Ödemeyi tapuda yap: Parayı tapuda devirle aynı anda öde, önceden büyük kapora verme.

Sonuç

İmarsız arsa almak yasal ve çoğu zaman uygun fiyatlıdır. Ama ne yapabileceğini arsanın yeri belirler. Köy yerleşik alanında ev yapmak kolaydır. Köy dışında %5 emsal ve 250 m² sınırı vardır. Tarım arazisinde ayrıca tarım dışı kullanım izni gerekir. Almadan önce belediyeden yazılı bilgi al, tapuyu incele, parayı tapuda öde.

Bütçene ve amacına uygun imarsız arsa ya da tarla arıyorsan Alihanlaarsa ilanlarına göz at. İl, ilçe ve mahalle seçerek arayabilir, soruların için bize ulaşabilirsin.

Bu yazı genel bilgi içindir. Parselinize özel kurallar için belediye, il özel idaresi ve tarım müdürlüğünden teyit alın.