Arsa Alırken Kapora Verilir mi? Kapora Geri Alınır mı ve Satış Vaadi Sözleşmesi 2026

Arsa ya da tarla alımında en sık yaşanan sahne: yer beğenilir, "başkası almadan kapora ver" denir, bir kağıda imza atılır ve para elden ya da havaleyle gönderilir. Sonra taraflardan biri vazgeçince kaporanın ne olacağı tartışması başlar.

Kanunda iki farklı kapora türü var ve sonuçları tamamen farklı:

Tür

Ne demek?

Vazgeçilirse

Bağlanma parası (pey akçesi)

Anlaşmanın yapıldığının kanıtı. Ayrıca yazılmadıkça her kapora budur.

Kendiliğinden yanmaz; satış olursa fiyattan düşülür

Cayma parası (cayma akçesi)

Vazgeçme hakkının bedeli. Sözleşmede açıkça yazılması gerekir.

Alıcı vazgeçerse kapora yanar; satıcı vazgeçerse iki katını öder

Ama arsa ve tarlada asıl belirleyici olan başka bir kural var: anlaşmanın noterde yapılıp yapılmadığı. Bu yazıda kaporanın hangi durumda geri alınacağını ve kendini nasıl koruyacağını anlatıyoruz.

Kapora geri alınır mı?

Elden yazılan sözleşmede: çoğu zaman evet

Arsa ve tarla satışı ancak tapuda, satış vaadi ise ancak noterde yapılabilir. Emlakçı ofisinde ya da evde imzalanan "kapora senedi" ve "satış sözleşmesi" bu şekil şartını sağlamadığı için geçersizdir. Geçersiz bir anlaşmaya bağlı "kapora yanar" maddesi de işlemez.

Bu yüzden noterde yapılmamış bir anlaşmada verilen kapora, sebepsiz zenginleşme kuralına göre geri istenebilir. Bu hak, geri isteyebileceğini öğrendiğin tarihten itibaren 2 yıl içinde kullanılmalıdır.

Noterde yapılan satış vaadinde

• Alıcı vazgeçerse: Kapora bağlanma parasıysa kendiliğinden yanmaz. Satıcı, alıcının vazgeçmesinden doğan ve ispatladığı zararı kaporadan düşebilir. Sözleşmede açıkça cayma parası yazıyorsa kapora yanar.

• Satıcı vazgeçerse: Kaporayı iade eder. Cayma parası kararlaştırılmışsa iki katını öder. Alıcı, mahkemeden tapunun kendi adına tescilini de isteyebilir.

• Kimsenin suçu yoksa: Örneğin yer kamulaştırıldıysa, kapora iade edilir.

Kaporayı emlakçıya verdiysen ve emlakçının satıcı adına para alma yetkisi yoksa, satıcı onaylamadıkça parayı emlakçı iade eder.

Noterde satış vaadi sözleşmesi

Tapuda devir hemen yapılamıyorsa (satıcı başka şehirde, kredi bekleniyor, ödeme taksitli) alıcıyı koruyan yol, noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmaktır.

Neden önemli?

• Geçerlidir: Kanunun aradığı şekle uygun olduğu için satıcı vazgeçerse mahkemeden tapunun senin adına tescilini isteyebilirsin.

• Tapuya şerh verilebilir: Sözleşme tapu kaydına şerh edilirse, satıcı yeri sonradan başkasına satsa bile senin hakkın o kişiye karşı da geçerli olur. Şerh, verildiği tarihten itibaren 5 yıl geçince kendiliğinden düşer; devri bu süre içinde tamamla.

• Şartları netleştirir: Fiyat, ödeme takvimi, devir tarihi ve cayma parası olup olmadığı resmi olarak yazılır.

Sözleşmede mutlaka olması gerekenler:

• Yerin il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve yüzölçümü

• Toplam fiyat, kapora tutarı ve kalanın ödeme tarihi

• Tapuda devrin yapılacağı son tarih

• Kaporanın bağlanma parası mı, cayma parası mı olduğu

• Harc ve masrafları kimin ödeyeceği

Masraf: Noter, sözleşmede yazan bedel üzerinden ücret, harc ve damga vergisi alır. Tutar sözleşme bedeline göre değiştiği için noterden önceden sor. Tapudaki masraflar için Arsa ve Tarla Satarken Tapu Harcı ve Vergiler 2026 yazımıza bakabilirsin.

Kapora vermeden önce kontrol listesi

• Tapu sahibini doğrula: Parayı tapuda adı yazan kişiye ya da onun noter onaylı vekiline ver. Tapu kaydını satıcının e-Devlet çıktısından kontrol et.

• Yeri kontrol et: Ada-parseli TKGM Parsel Sorgu'dan bul; Parsel Sorgulama Nasıl Yapılır? yazımızda adım adım anlattık.

• Haciz, ipotek ve şerh var mı? Varsa, kaldırılmadan devir yapılamayabilir.

• İmar durumunu yazılı gör: "İmarlı" sözüne güvenme, belediyeden imar durum belgesi iste.

• Parayı bankadan gönder: Elden nakit verme. Havale açıklamasına ada-parsel ve "kapora" yaz.

• Küçük tut: Kapora toplam fiyatın küçük bir kısmı olsun. Kalan ödemeyi tapuda ya da Tapuda Güvenli Ödeme Sistemi ile yap.

• Uzun süre varsa notere git: Devir birkaç günden uzun sürecekse noterde satış vaadi yap ve tapuya şerh ettir.

Çok ucuz fiyat, acele ettirme ve "başka alıcı var, hemen kapora gönder" baskısı, dolandırıcılığın en yaygın işaretleridir.

Sonuç

Arsa ve tarlada noterde yapılmayan kapora anlaşmaları geçersizdir ve verilen kapora çoğu zaman geri istenebilir. Noterde yapılan satış vaadinde ise kaporanın kaderi, sözleşmede bağlanma parası mı yoksa cayma parası mı yazdığına bağlıdır. Kaporayı sadece tapu sahibine, bankadan ve küçük tutarda ver; devir uzayacaksa noterde satış vaadi yapıp tapuya şerh ettir.

Kapora konusunda bir anlaşmazlık yaşıyorsan, yazılanlar genel bilgidir; bir avukata danış. Güvenle alım yapabileceğin arsa ve tarla ilanları için Alihanlaarsa'ya göz atabilirsin.