Arsanın İmar Durumu Nasıl Öğrenilir? 2026 e-İmar Sorgulama ve TAKS, KAKS Rehberi

Aynı büyüklükteki iki arsadan biri 4 katlı bina izni alırken diğeri hiç yapı izni alamayabilir. Bu yüzden arsanın değerini belirleyen en önemli şey imar durumudur.

"İmarlı arsa" ifadesi tek başına yeterli değildir. Almadan önce imar durumunu yazılı olarak görmen ve okuyabilmen gerekir.

Bu yazıda imar durumunu internetten nasıl sorgulayacağını, imar durum belgesini nasıl alacağını ve belgedeki TAKS, KAKS gibi terimlerin ne anlama geldiğini örnekle anlatıyoruz.

İnternetten imar durumu sorgulama

İnternetten sorgulama için yerin il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi gerekir. Bilmiyorsan önce Parsel Sorgulama Nasıl Yapılır? yazımızdaki adımlarla ada-parseli bul.

1. e-Devlet

1. turkiye.gov.tr'ye gir, arama kutusuna "İmar Durumu" yaz.

2. Listeden yerin bağlı olduğu belediyenin hizmetini seç.

3. Mahalle, ada ve parsel bilgisini girip sorgula.

Her belediye bu hizmeti e-Devlet'te sunmuyor. Listede belediyeni göremiyorsan bir sonraki yola geç.

2. Belediyenin e-İmar ya da Kent Rehberi sayfası

Büyükşehir ve ilçe belediyelerinin çoğunun kendi internet sitesinde "e-İmar", "İmar Durumu Sorgulama" ya da "Kent Rehberi" adında bir sayfası vardır. Belediyenin adıyla birlikte "e-imar" diye aratırsan genelde ilk sonuçta çıkar. Bu sayfalarda haritadan parsele tıklayıp plan fonksiyonunu ve yapılaşma koşullarını görebilirsin.

3. İmar planı ve plan notları

Bazı belediyeler 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarını ve plan notlarını PDF olarak yayınlıyor. Plan notları, parsele özel kuralları (örneğin çatı katı ya da bodrum izni) içerdiği için mutlaka okunmalı.

İnternetteki bilgiler güncel olmayabilir ve resmi işlemde kullanılamaz. Alım kararları için belediyeden yazılı imar durum belgesi al.

İmar durum belgesi nasıl alınır?

İmar durum belgesi (halk arasında "imar çapı" da denir), belediyenin parsel için verdiği resmi yazıdır. Belediye sınırları içindeki yerler için belediyenin imar ve şehircilik müdürlüğüne, sınırların dışındaki yerler için il özel idaresine başvurulur.

Genelde istenen belgeler:

• Dilekçe (belediyede hazır form olur)

• Tapu fotokopisi ya da e-Devlet tapu çıktısı

• Kimlik fotokopisi

• Bazı belediyelerde aplikasyon krokisi

Başvuruyu genelde tapu sahibi ya da vekili yapar. Almayı düşündüğün bir arsa için satıcıdan belgeyi almış olmasını ya da birlikte başvurmayı iste.

Ücret ve süre: Belgenin ücreti ve hazırlanma süresi belediyeden belediyeye değişir. Bazı belediyeler aynı gün verir, bazılarında birkaç gün sürer. Güncel ücret için belediyenin ücret tarifesine bak ya da imar müdürlüğünü ara.

Plan değişikliği olabileceği için eski tarihli bir belgeye güvenme; alımdan hemen önce güncel tarihli belge iste.

İmar durumu nasıl okunur?

Terim

Anlamı

Plan fonksiyonu

Arsanın kullanım amacı: konut, ticaret, konut+ticaret, sanayi, turizm. Park, yol ya da okul alanı da yazabilir; o zaman yapı izni alınamaz.

TAKS

Taban alanı kat sayısı. Binanın zemine oturduğu alanın parsel alanına oranı. TAKS 0,40 ise 500 m² arsada bina tabanı en fazla 200 m² olur.

KAKS (emsal)

Kat alanı kat sayısı. Tüm katların toplam inşaat alanının parsel alanına oranı. Emsal 1,20 ise 500 m² arsaya toplam 600 m² inşaat yapılır.

Hmax / kat adedi

Binanın en fazla yüksekliği ya da kat sayısı. Plana göre metre ya da kat olarak yazılır.

Yapı nizamı

Ayrık (A), bitişik (B) ya da blok nizam. Binanın komşu binalara bitişik olup olmayacağını gösterir.

Çekme mesafeleri

Binanın ön, yan ve arka parsel sınırına en az ne kadar uzak olacağı. Plan ve plan notlarında yazar.

Planda TAKS yazmıyorsa, ayrık ya da blok nizamda TAKS %40'ı geçemez. Planda emsal var ama TAKS yoksa, çekme mesafelerine uyulması şartıyla TAKS %60'a kadar çıkabilir.

Örnek hesap

Durum: 1.000 m² tapulu arsa. Plana göre 200 m² yola terk ediliyor. Konut alanı, ayrık nizam, TAKS 0,30, emsal 1,20.

• Net parsel: 1.000 − 200 = 800 m²

• En büyük bina tabanı: 800 × 0,30 = 240 m²

• Toplam inşaat alanı: 800 × 1,20 = 960 m²

• Yaklaşık kat sayısı: 960 ÷ 240 = 4 kat

Otopark, sığınak ve teknik hacim gibi bazı alanlar emsale dahil edilmez. Bu alanların toplamı emsale esas alanın %30'unu geçemez. 1 Temmuz 2026'daki yönetmelik değişikliğiyle giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları ile kullanılmayan son kat teras çatıları da emsal dışı sayıldı.

Bu hesap kaba bir tahmindir. Kesin proje için bir mimara danış.

İmar durumuna bakarken dikkat edilecekler

• Tapuda "arsa" yazması yetmez: Plan fonksiyonu park, yol ya da kamu alanıysa yapı izni alınamaz ve yer ileride kamulaştırılabilir.

• Parselasyon yapılmış mı? İmar planı olsa bile parselasyon (18. madde uygulaması) yapılmamışsa, arsanın bir kısmı düzenleme ortaklık payı (DOP) olarak kesilebilir.

• Net alanı hesapla: İnşaat hakkı tapudaki alan üzerinden değil, yola terk ve DOP kesintisinden sonraki net parsel üzerinden hesaplanır.

• Plan notlarını oku: Aynı bölgede bile plan notları bodrum, çatı katı ya da ticari kullanım konusunda farklı kurallar getirebilir.

• Plan değişikliği ve dava: Belediyede askıda bir plan değişikliği ya da plana açılmış bir dava olup olmadığını sor.

Daha fazla kontrol maddesi için İmarlı arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler yazımıza bakabilirsin.

Sonuç

Bir arsanın değerini imar durumu belirler. İlk bakış için e-Devlet'te ya da belediyenin e-İmar sayfasında sorgulama yeterli. Alım kararı için ise belediyeden güncel tarihli, yazılı imar durum belgesi al ve TAKS ile emsal üzerinden kaç metrekare inşaat yapılabileceğini hesapla.

İmar durumu belli arsa ilanları için Alihanlaarsa'ya göz atabilirsin.